KIỆN NGƯỜI THỪA KẾ KHÔNG KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

Câu hỏi của bạn:

     Tôi có mua một thửa đất với diện tích 140m2 của ông nội tôi từ năm 2014. Ông tôi sinh được 5 người con, 1 người con trai đã chết, bà nội tôi cũng đã mất năm 2011.

     Khi ông nội tôi bán cho tôi có giấy mua bán đầy đủ và có chữ ký của 4 người con của ông nội tôi. Riêng các con của người đã chết không ký giấy bán nên tôi không thể làm giấy chuyển quyền sử dụng đất được.

     Tôi muốn khởi kiện ra tòa. Xin luật sư tư vấn về thủ tục khởi kiện để tôi sớm được cấp giấy quyền sử dụng đất. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật nhà ở 2014;
• Thông tư 02/2016/TT-BXD quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Nội dung tư vấn kiện người thừa kế không ký hợp đồng mua bán

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi có thể nhận định lại vụ việc như sau: Bạn có mua đất của ông nội năm 2014 có giấy tờ mua bán viết tay. Giấy tờ đó có chữ ký của ông và 4 người con, còn bà và một người con đã chết. Hiện các người con của người con đã chết không ký vào giấy bán này nên bạn không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ được. Nên bạn muốn kiện người thừa kế không ký hợp đồng mua bán đất cho bạn.

     1. Chưa làm thủ tục phân chia di sản thừa kế có bán đất được không

     Do thông tin bạn cung cấp không rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình hay cấp cho ông bà để xác định người có quyền định đoạt với thửa đất đó. Nên giao dịch của bạn có thể thực hiện sau khi một trong những người có quyền sử dụng đất chết. Khi đó, giao dịch của bạn là giao dịch liên quan đến di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Tức là phải làm thủ tục phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng mua bán. Vì một trong những chủ thể có quyền sử dụng đất đã chết không thể thực hiện giao dịch nên phải làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất do nhận di sản thừa kế.

     Nếu vẫn thực hiện và hợp đồng không tuân thủ về hình thức thì giao dịch của bạn vô hiệu và việc khởi kiện của bạn chắc chắn sẽ không mang lại kết quả mà bạn mong muốn. Do vậy, chúng tôi chỉ đưa ra quan điểm trong trường hợp đất là tài sản chung của ông bà bạn để bạn hiểu rõ trước khi đưa ra quyết định khởi kiện. [caption id="attachment_94296" align="aligncenter" width="450"] Kiện người thừa kế không ký hợp đồng mua bán đất được không[/caption]

     2. Phân chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng mua bán

     Giao dịch được thực hiện năm 2014, sau khi bà mất năm 2011 nhưng chưa làm thủ tục phân chia di sản thừa kế phần quyền sử dụng đất của bà. Bà mất không để lại di chúc, một nửa mảnh đất đó là quyền sở hữu của bà sẽ được phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Tức là chia theo hàng thừa kế. Theo thứ tự là hàng thừa kế thứ nhất quy định tại điểm a khoản 1 điều 652 Bộ luật dân sự 2015 như sau: “a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”. Như vậy, các đồng thừa kế bao gồm ông, 5 người con của bà.

     Tuy nhiên, do bạn không nói rõ có 1 người con chết trước hay chết sau bà nên sẽ xuất hiện thừa kế thế vị hoặc hàng thừa kế thứ nhất của người con này. Điều 652 Bộ luật dân sự 2015, quy định về hàng thừa kế thế vị như sau:

     “Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

     Nếu người con này chết trước bà thì con của người này sẽ được hưởng thừa kế thế vị phần di sản mà cha được hưởng của bà. Tức là văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế phải có chữ ký của chúng. Sau khi làm thủ tục phân chia di sản thừa kế để xác định ai là người có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận; phải đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền mới thực sự chuyển quyền sở hữu. Lúc này bạn với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận thừa kế mới có thể ký hợp đồng chuyển nhượng

     3. Khởi kiện người thừa kế không ký hợp đồng mua bán đất được không

     Khi chưa làm thủ tục cấp đổi sổ đỏ do nhận thừa kế thì hợp đồng của bạn dù có đủ chữ ký của các đồng thừa kế bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ do chưa được xác định chủ sử dụng đất có quyền thực hiện giao dịch được nhà nước công nhận. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của bạn với các đồng thừa kế này khi không ký vào hợp đồng của bạn là không có căn cứ vì không có căn cứ xác định chủ sử dụng đất trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Trường hợp việc đăng ký biến động do nhận di sản thừa kế cấp đổi cho tất cả các đồng thừa kế đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng phải có chữ ký của các đồng thừa kế này. Quyền định đoạt với tài sản thuộc sở hữu chung có sự ràng buộc và việc xác lập giao dịch dựa trên nguyên tắc tự nguyện. Tức là bạn không thể ép buộc họ bán đất cho mình khi có một trong số đồng sử dụng đất đồng ý bán cho bạn.

     Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp không xác thực và nhiều điểm chưa rõ nên để được hỗ trợ tốt nhất bạn có thể gọi điện trực tiếp đến tổng đài hoặc gặp luật sư để trao đổi.

    Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Tranh chấp đất đai với hàng xóm con có quyền kiện đòi QSDĐ đứng tên bố không
• Điều kiện để bán đất là di sản thừa kế theo quy định pháp luật.

    Để được tư vấn chi tiết về kiện người thừa kế không ký hợp đồng mua bán, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.