HỢP ĐỒNG MƯỢN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC QUY ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào anh chị. Lời đầu tiên xin chúc anh chị sức khỏe và thành công trong mọi lĩnh vực.

     Tôi muốn hỏi về việc tôi mượn đất để kinh doanh nhà hàng khách sạn ạ. Nhờ các anh chị tư vấn cho tôi

     Thứ 1: Cho tôi xin mẫu hợp đồng về việc mượn đất

     Thứ 2: Trong hợp đồng có những điều kiện bắt buộc nào có lợi và bất lợi cho cả 2 bên trong và sau thời gian kế thúc hợp đồng mượn đất ạ.

     Xin nói thêm là tôi đồng thời là chủ đất và đồng thời là chủ cơ sở kinh doanh.

     Nếu là mình làm hợp đồng mượn thì đâu cần phải có điều kiện tiền bạc liên quan.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

Nội dung tư vấn:

     1. Quy định của pháp luật về hợp đồng mượn quyền sử dụng đất

     Thứ nhất, Luật đất đai quy định tại điều 188 về điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

     “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.

     2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

     3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

     => Tuy nhiên, điều luật không đề cập tới trường hợp cho mượn quyền sử dụng đất cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên nguyên tắc chung, luật không cấm nên các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận về hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất; tuy nhiên, hợp đồng này có hiệu lực pháp lý khi đảm bảo các điều kiện như: trong thời hạn sử dụng đất, đất không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

     Thứ hai, việc lập hợp đồng mượn quyền sử dụng đất của các bên được thực hiện theo quy định của bộ luật dân sự 2015. Theo đó, bộ luật dân sự quy định tại điều 494 về hợp đồng mượn tài sản là: “Điều 494. Hợp đồng mượn tài sản: Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.” Đối với hợp đồng mượn quyền sử dụng đất thì bộ luật dân sự quy định phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp. Trong hợp đồng cần thể hiện được rõ các quyền và nghĩa vụ của bên mượn và bên cho mượn tài sản theo quy định của bộ luật dân sự 2015.

     Cần lưu ý, bên mượn tài sản là quyền sử dụng đất cần phải thực hiện việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đã được phê duyệt và có hiệu lực thi hành; đồng thời việc sử dụng đất cũng phải đảm bảo đúng mục đích sử dụng, đúng ranh giới, đúng quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. [caption id="attachment_56113" align="aligncenter" width="365"] Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất[/caption]

     2. Nội dung của hợp đồng mượn quyền sử dụng đất có nội dung gì để đảm bảo tối ưu quyền và lợi ích giữa các bên

     Thứ nhất, bộ luật dân sự 2015 quy định chung về quyền và nghĩa vụ chung của bên mượn và bên cho mượn tài sản. Do đó, việc thỏa thuận giữa các bên mang yếu tố quan trọng nhất, quyết định việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp giữa các bên. Quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định theo bộ luật dân sự như sau:

     Nghĩa vụ của bên mượn tài sản

• Giữ gìn, bảo quản tài sản mượn, không được tự ý thay đổi tình trạng của tài sản; nếu tài sản bị hư hỏng thông thường thì phải sửa chữa.
• Không được cho người khác mượn lại, nếu không có sự đồng ý của bên cho mượn.
• Trả lại tài sản mượn đúng thời hạn; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả lại tài sản thì bên mượn phải trả lại tài sản ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được.
• Bồi thường thiệt hại, nếu làm mất, hư hỏng tài sản mượn.
• Bên mượn tài sản phải chịu rủi ro đối với tài sản mượn trong thời gian chậm trả.

     Quyền của bên mượn tài sản

• Được sử dụng tài sản mượn theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
• Yêu cầu bên cho mượn thanh toán chi phí hợp lý về việc sửa chữa hoặc làm tăng giá trị tài sản mượn, nếu có thỏa thuận.
• Không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên của tài sản mượn.

     Nghĩa vụ của bên cho mượn tài sản

• Cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản và khuyết tật của tài sản, nếu có.
• Thanh toán cho bên mượn chi phí sửa chữa, chi phí làm tăng giá trị tài sản, nếu có thỏa thuận.
• Bồi thường thiệt hại cho bên mượn nếu biết tài sản có khuyết tật mà không báo cho bên mượn biết dẫn đến gây thiệt hại cho bên mượn, trừ những khuyết tật mà bên mượn biết hoặc phải biết.

     Quyền của bên cho mượn tài sản

• Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
• Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra.

     Thứ hai, trong hợp đồng mượn tài sản là quyền sử dụng đất không nhất thiết phải bao gồm toàn bộ các nội dung trên. Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên mà một hoặc một số nội dung được bỏ bớt hoặc được thêm mới để đảm bảo thống nhất ý chí giao kết hợp đồng giữa các bên. Trên thông tin mà bạn cung cấp chưa đủ để chúng tôi tư vấn hướng dẫn chi tiết cho trường hợp của bạn được. Trên nguyên tắc chung khi tiến hành giao kết hợp đồng, các bên sẽ cần phải căn cứ vào nhu cầu, điều kiện, khả năng, dự án của mình để tiến hành đàm phán, thương lượng, đưa tới thống nhất quan điểm của các bên; sau đó là quá trình ký kết. Việc thương lượng ở đây bao gồm toàn bộ nội dung như: thời gian cho mượn, quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong thời gian giao kết; điều khoản về bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp..

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
• Quyền và nghĩa vụ của người được cho mượn đất để sử dụng

     Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.