HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Câu hỏi của bạn:

     Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh A đã tặng cho anh B. Khi lập hợp đồng thế chấp để vay ngân hàng thì ngân hàng lại thiết lập chủ thể ký kết hợp đồng gồm anh B và vợ anh B. Như vậy ký kết có sai chủ thể không. Có bị vô hiệu hợp đồng không. Nếu vô hiệu thì vô hiệu theo hình thức nào. Cám ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật đất đai 2013.

Nội dung tư vấn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

     1. Xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

     Thứ nhất, bạn cần làm rõ đối tượng của giao dịch dân sự. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận quyền của người sử dụng đất. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản nên không thể tặng cho. Quyền sử dụng đất là tài sản được tặng cho.

     Thứ hai, về chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Bên thế chấp phải là chủ sử dụng của thửa đất trừ trường hợp được ủy quyền nhưng trên hợp đồng thế chấp phải thể hiện cả chủ thể có quyền sử dụng đất và chủ thể được ủy quyền.

     Thứ ba, về hiệu lực của việc chuyển quyền sở hữu do nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là được đăng ký vào sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 188 Luật đất đai. Điều kiện để đăng ký là giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và văn bản đó phải được công chứng chứng thực theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai. [caption id="attachment_90665" align="aligncenter" width="450"] Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu[/caption]

     2. Xác định chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất

     Trong trường hợp, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác định rõ bên được nhận tặng cho là anh B (mặc dù tặng cho trong thời kỳ hôn nhân) là tài sản riêng của anh B. Nếu hợp đồng tặng cho xác định bên được nhận tặng cho là cả hai vợ chồng anh B thì tài sản này mới được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thay đổi chủ sử dụng đất từ việc tặng cho quyền sử dụng đất phải căn cứ vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. 

     Như vậy, chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất là người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất và đã đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     3. Căn cứ tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu

     Theo điều 122 Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự không đủ một trong các điều kiện có hiệu lực sau thì vô hiệu:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

     Giao dịch dân sự vô hiệu do một trong các căn cứ quy định tại điều 123 đến điều 129 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

• Do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;
• Do giả tạo;
• Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
• Do bị nhầm lẫn;
• Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;
• Do không tuân thủ quy định về hình thức.

     Như vậy, bạn cần xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có ký kết với đúng chủ thể có quyền hay không. Đất đó có đủ điều kiện giao dịch theo quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai hay không. Nếu hợp đồng tặng cho và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cấp đổi sang tên anh B thì anh B mới là bên có quyền thế chấp. Vợ anh B không có quyền nên không là chủ thể của hợp đồng thế chấp.

     Trường hợp này có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do một trong những chủ thể của hợp đồng thế chấp không có năng lực pháp luật dân sự căn cứ vào một trong các lý do quy định từ điều 123 đến điều 129 Bộ luật dân sự 2015. Trừ trường hợp vợ là người được chồng ủy quyền được ghi rõ trong hợp đồng thế chấp.

     Do không đầy đủ các thông tin cần thiết nên trên đây chỉ là quan điểm của chúng tôi dựa trên suy đoán từ những gì bạn cung cấp. Do vậy chỉ mang tính chất tham khảo, không hoàn toàn chính xác. Bạn có thể trình bày cụ thể vụ việc của bạn với luật sư để có hướng giải quyết tốt nhất.

Bài viết tham khảo: 

• Mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
• Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

    Để được tư vấn chi tiết về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.