HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc.Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;

1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

     Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên gọi là bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia gọi là bên nhận thế chấp. Bên thế chấp có thể dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho chính mình hoặc cho người khác. Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng tài sản của mình.

     Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận các nội dung thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp như: thời hạn thế chấp, nghĩa vụ được đảm bảo, quyền, nghĩa vụ của các bên, biện pháp xử lý tài sản thế chấp...

2. Quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

     Hợp đồng thế chấp nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính.

     Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật này, cụ thể là:

• Người ký kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự: về độ tuổi là từ 18 tuổi trở lên hoặc từ 15 tuổi trở lên nếu QSDĐ đó là tài sản riêng của họ, tài sản chung của họ với người khác; không phải là người bị toà án ra quyết định tuyên bố là người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
• Bên thế chấp và bên nhận thế chấp QSDĐ hoàn toàn tự nguyện.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quỵền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ” quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã”.
• Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.
• Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.
• Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.
• Không phải là hợp đồng có một bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

     Trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu, thì theo quy định tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 về “Hợp đồng vô hiệu”, hợp đồng thế chấp QSDĐ vẫn có hiệu lực pháp luật độc lập và vẫn ràng buộc quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Điều 29 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về "Quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm với hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm" quy định như sau:

• Hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
• Trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì giải quyết như sau:
  • Các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt;
  • Các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt. Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.

     Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ”, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực sau khi công chứng, chứng thực và được đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký nhà đất.

     Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu, một bên trong hợp đồng thế chấp có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp đó vô hiệu. Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu; đối với các trường hợp khác như đã nêu trên thì thời hiệu là hai năm, kề từ ngày hợp đồng thế chấp được xác lập.

     Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý cùa nó theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 là:

• Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp đó.

     Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

     Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại QSDĐ và Giấy chứng nhận, hồ sơ pháp lý khác về QSDĐ cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp và/hoặc bên khác trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

     Bài viết cùng chuyên mục:

• Thế chấp một phần quyền sử dụng đất có được không?
• Thế chấp quyền sử dụng đất có phần diện tích sử dụng chung