HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Thế nào là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực? Nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì xử lý thế nào?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đề nghị tư vấn luật đến Phòng tư vấn luật qua email- Luật Toàn quốc.Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

     Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013

     Nội dung tư vấn:       Theo điều 317 bộ luật Dân sự năm 2015:

     Hợp đồng thế chấp nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính.

     Theo Điều 715 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất là bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp.

     Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 129 đến Điều 133 của Bộ luật này, cụ thể là:

• Người ký kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự: về độ tuổi là từ 18 tuổi trở lên hoặc từ 15 tuổi trở lên nếu QSDĐ đó là tài sản riêng của họ, tài sản chung của họ với người khác; không phải là người bị toà án ra quyết định tuyên bố là người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
• Bên thế chấp và bên nhận thế chấp QSDĐ hoàn toàn tự nguyện.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quỵền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ” quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã”.
• Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.
• Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.
• Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.
• Không phải là hợp đồng có một bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

     Trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu, thì theo quy định tại Điều 410 Bộ luật Dân sự 2005 về “Hợp đồng dân sự vô hiệu”, hợp đồng thế chấp QSDĐ vẫn có hiệu lực pháp luật độc lập và vẫn ràng buộc quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Điều 15 Nghị định 163/2006 về “Quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm” quy định cụ thể hơn về vấn đê này như sau:

• Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng thế chấp QSDĐ chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng thế chấp QSDĐ không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

     Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo Điều 343 Bộ luật Dân sự 2005 về “Hình thức thế chấp tài sản” và Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ”, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực sau khi công chứng, chứng thực và được đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký nhà đất.

     Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu, một bên trong hợp đồng thế chấp có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp đó vô hiệu. Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự 2005 thì thời hiệu để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu; đối với các trường hợp khác như đã nêu trên thì thời hiệu là hai năm, kề từ ngày hợp đồng thế chấp được xác lập.

     Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý cùa nó theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 là:

• Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp đó.

     Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

     Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại QSDĐ và Giấy chứng nhận, hồ sơ pháp lý khác về QSDĐ cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp và/hoặc bên khác trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

      Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện mình hơn.

     Xin chân thành cảm sự đồng hành của quý khách.

     Trân trọng./.                                  

     Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất