BÁN NHÀ MÀ KHÔNG BÁN ĐẤT CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về bán nhà mà không bán đất có được không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề bán nhà mà không bán đất có được không như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật Nhà ở 2014;
• Tải Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 mới nhất hiện nay;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng;

1. Bán bán nhà mà không bán đất có được không được hiểu như thế nào?

     Việc mua bán nhà ở ngày càng trở lên phổ biến, tuy nhiên không phải ai cũng biết được các quy định về điều kiện mua bán nhà ở dẫn đến trên thực tế có rất nhiều hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện. Bên cạnh đó có rất nhiều người hay thắc mắc liệu bán nhà mà không bán đất có được không?

     Việc bán nhà mà không bán đất chính là việc chủ sở hữu căn nhà muốn bán lại ngôi nhà cho người khác nhưng lại không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất gắn liền với căn nhà đó cho họ. Mọi người đều biết nhà ở là tài sản gắn liền với đất nên khi bán nhà có cần bán đất không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Bài viết sau đây chúng tôi sẽ giúp quý khách hàng giải đáp các thắc mắc về vấn đề bán nhà mà không bán đất có được không?

2. Điều kiện mua bán nhà ở

     Hiện nay hoạt động mua bán nhà ở ngày càng diễn ra phổ biến, tuy nhiên các bên trong quan hệ mua bán cần phải quan tâm đến các điều kiện mà luật nhà ở quy định để có thể chuyển nhượng nhà ở hợp pháp. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn các quy định của Luật nhà ở về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán và điều kiện của các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở như sau:

2.1 Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán

     Nhà ở muốn tham gia vào giao dịch mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ) thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2.2 Điều kiện của người bán

     Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:

•  Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2.3 Điều kiện của bên mua nhà

     Theo khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở phải có điều kiện sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

    Căn cứ vào các quy định trên có thể thấy khi bạn có nhu cầu bán nhà chỉ cần đáp ứng đủ các điều kiện trên và không cần phải chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất. Đồng thời theo quy định trên có thể thấy người bán nhà là chủ sở hữu nhà ở cũng không cần là người có quyền sử dụng đất mà vẫn có thể chuyển nhượng nhà ở cho người khác. Do đó bạn có thể bán ngôi nhà của bạn cho người khác mà không cần phải chuyển nhượng luôn quyền sử dụng mảnh đất đó.

3. Những vấn đề gặp phải khi bán nhà mà không bán đất

     Thực tế pháp luật không cấm việc chỉ bán nhà mà không bán đất, tuy nhiên lại có ít người thực hiện cách bán nhà này. Thông thường người dân sẽ bán cả nhà và đất cùng nhau, bởi nếu chỉ bán nhà mà không bán đất có thể gặp phải một số vướng mắc như:

• Trong trường hợp mà bạn đã bán nhà cho người khác thì bạn chỉ còn lại quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đối với phần diện tích đất mà đã xây dựng nhà trên đấy thì bạn sẽ không thể khai thác giá trị của mảnh đất đó. Bên cạnh đó sau này khi bạn muốn chuyển nhượng lại mảnh đất cho người khác cũng sẽ khó khăn hơn vì họ không thể khai thác được toàn bộ diện tích mảnh đất.
• Còn đối với người mua nhà do chỉ có quyền sở hữu nhà ở thì khi nhà bị hư hỏng, không thể sử dụng được nữa hoặc khi muốn xây dựng thêm hoặc xây mới thì sẽ không được tiến hành do không có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó. Trường hợp này muốn xây dựng mới thì chủ nhà phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đối với phần diện tích xây dựng ngôi nhà.

     Kết luận: Như vậy có thể thấy hiện nay theo quy định của pháp luật không cấm việc bán nhà mà không bán đất. Tuy nhiên, khi bán muốn bán nhà ở thì phải cần đáp ứng đủ các điều kiện để có thể chuyển nhượng lại nhà ở cho người khác hợp pháp. Tuy pháp luật không cấm việc bán nhà mà không bán đất nhưng trên thực tế vẫn ít người thực hiện việc này. Bởi vì nếu bán nhà mà không bán đất có thể dẫn đến nhiều vướng mắc khiến cả người sở hữu nhà ở và người có quyền sử dụng đất không thể khai thác được toàn bộ gia trị của tài sản và có thể tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Trả lời:

     Theo Điều 12 Luật nhà ở có quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:

     Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở. Tuy nhiên, bạn và chủ nhà cũng có thể thỏa thuận với nhau về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở vào một thời điểm khác và phải được ghi cụ thể, rõ ràng trong hợp đồng mua bán nhà.

     Còn về thời điểm được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì do giao dịch về nhà đất là giao dịch dân sự phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký, do đó sau khi thực hiện thủ tục mua bán bạn phải đi đăng kí biến động, sang tên trên giấy chứng nhận để được công nhận quyền sở hữu. Bạn chỉ được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở khi được đứng tên trên giấy chứng nhận đó.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

                                                                                                Chuyên viên: Nguyễn Ngọc