Giấy mua đất viết tay do xã xác nhận có giá trị pháp lý không?

Giấy mua đất viết tay do xã xác nhận có giá trị pháp lý không? Giấy mua đất viết tay là cách gọi thông thường của giấy tờ mua bán do các bên tự lập và kí

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Nhà tôi có mua đất từ hơn 10 năm trước thỏa thuận được viết tay có dấu đỏ chữ xác nhận của UBND xã nhưng chưa sang tên sổ đỏ hiện giờ sắp có đền bù của nhà nước qua phần đất đó nhưng người giao dịch phần đất đấy đã mất và giao lại sổ đỏ cho con của mình sử dụng người sử dụng hiện giờ không chịu giao quyền sử dụng đất cho tôi vậy tôi muốn hỏi giấy tờ thỏa thuận của tôi có giá trị không và giờ tôi phải làm gì?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề giấy mua đất viết tay do xã xác nhận có giá trị pháp lý không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề giấy mua đất viết tay do xã xác nhận có giá trị pháp lý không như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Giấy mua đất viết tay có xác nhận của xã được hiểu như thế nào?

    Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định về khái niệm “Giấy mua bán đất viết tay”, đây chỉ là cách gọi thông thường khi các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng hình thức văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Văn bản đó có thể được viết tay hoặc có thể đánh máy.

     Đối với giấy mua bán đất viết tay có xác nhận của xã là sau khi các bên lập và kí giấy tờ mua bán đất thì mang lên UBND xã để được xác nhận. Việc xác nhận này có thể là xác nhận về nội dung của giao dịch mua bán (chứng thực nội dung) hoặc xác nhận về chữ ký của các bên (chứng thực chữ ký)

2. Mua bán đất bằng giấy viết tay có xác nhận của xã có hợp pháp không?

    Theo như nội dung bạn cung cấp, chưa có thông tin cụ thể về thời điểm diễn ra giao dịch mua bán đất. Vì vậy, giả sử việc mua bán đất giữa bạn và người bán được diễn ra trong khoảng thời gian từ ngày 1/1/2006 đến trước ngày 01/07/2014. Đây là thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 (“BLDS”) và Luật đất đai năm 2003 đang còn hiệu lực thi hành, là hai văn bản pháp luật điều chỉnh trực tiếp quan hệ mua bán trên.

2.1 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

    Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là một giao dịch dân sự. Theo quy định của pháp luật, để một giao dịch dân sự có hiệu lực thì cần tuân thủ các yêu cầu về mặt nội dung và hình thức. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định cụ thể tạiĐiều 122 BLDS 2005 như sau:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

    Như vậy, để một giao dịch dân sự nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng có hiệu lực thì chủ thể tham gia phải có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch phải phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội; người tham gia phải hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng ép hay lừa dối và theo những hình thức của pháp luật quy định.

    Về hình thức của giao dịch dân sự, được quy định cụ thể tại Điều 124 BLDS 2005 như sau:

Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

    Như vậy, đối với những giao dịch dân sự mà pháp luật quy định phải thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký thì người tham gia giao dịch phải tuân thủ các quy định đó. 

2.2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Luật Đất Đai năm 2003 quy định về hình thức, thủ tục của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ như sau:

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

    Như vậy, theo quy định trên thì khi chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải được chứng nhận của tổ chức công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã nơi có đất thì mới có hiệu lực pháp luật. Giấy mua bán đất viết tay được lập giữa bạn và người bán được coi là một dạng hợp đồng thể hiện nội dung thỏa thuận của các bên, có chứng thực của UBND cấp xã nên có thể giấy mua bán đất viết tay đó vẫn có giá trị pháp lý tại thời điểm bạn thực hiện giao dịch.

3. Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay

    Chuyển giao QSDĐ có thể hiểu đơn giản là QSDĐ của bên bán được chuyển sang cho bên mua. Đối với một số giao dịch mua bán tài sản thông thường, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng là ngay sau khi bên mua trả tiền và bên bán chuyển giao đồ vật. Tuy nhiên, đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên thời điểm chuyển giao QSDĐ sẽ khác với các loại tài sản thông thường.

    Căn cứ khoản 1 Điều 168 BLDS 2005, thời điểm chuyển quyền sử dụng với đất đai được quy định như sau:

Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

    Như vậy, dựa vào quy định trên thì việc chuyển giao QSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hay nói cách khác, việc hai bên lập, ký vào giấy mua bán đất viết tay và thanh toán tiền chưa làm phát sinh QSDĐ của bên mua theo quy định pháp luật, bên mua chỉ được hưởng các quyền của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.

    Trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay của bạn là hợp pháp nhưng tại thời điểm mua bán đất bạn lại chưa thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2003, tại thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, bạn cần phải nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (Giấy mua bán đất) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đến Văn phòng đăng ký QSDĐ hoặc UBND cấp xã nơi có đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho bạn.

3. Cấp sổ đỏ cho người mua đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

    Hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

………..

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

    Trường hợp của bạn là đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ trước ngày 01/07/2014, có giấy tờ mua bán đất hợp pháp và chưa thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật. Vì vậy, theo quy định trên, bạn chỉ cần nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và các giấy tờ về QSDĐ hiện có (giấy mua bán đất viết tay hợp pháp) đến Văn phòng đăng ký đất đai mà không cần phải nộp giấy chứng nhận QSDĐ (số đỏ) của mảnh đất đã mua. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo bên bán và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho bạn (bên mua).

    Trường hợp không có phát sinh tranh chấp giữa bạn và người chuyển nhượng QSDĐ (bên bán) thì sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận QSDĐ cũ của bên bán và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho mới cho bạn.

    Trường hợp giữa bạn và bên bán có phát sinh tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật. 

      Kết luận: Như vậy, trong trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay đã được chứng thực tại UBND cấp xã, bạn có thể nộp đơn đề nghị kèm giấy tờ mua bán hợp pháp lên Văn phòng đăng ký đất đai để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới theo quy định pháp luật. Trường hợp bạn có phát sinh tranh chấp với bên bán, nếu hòa giải không thành thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

4. Tình huống tham khảo: Mẫu đơn đề nghị Cấp sổ đỏ mới nhất

    Thưa Luật Sư, gia đình tôi có mua bán đất bằng giấy viết tay với diện tích mảnh đất hơn 100m2, đã sinh sống ổn định từ năm 1995 đến nay, đã xây dựng nhà ở nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên tôi. Hiện tại, tôi muốn hỏi mẫu đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật để gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Mẫu đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

    Hiện nay, mẫu đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Phụ lục Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

    Dưới đây là nội dung mẫu đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————

ĐƠN ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Kính gửi: ……………………………………………

Mẫu số 04a/ĐK

PHẦN GHI CỦA NGƯỜI NHẬN HỒ SƠ

Đã kiểm tra nội dung đơn đầy đủ, rõ ràng, thống nhất với giấy tờ xuất trình.

Vào sổ tiếp nhận hồ sơ số: ….. Quyển …..

Ngày …../…../…..
Người nhận hồ sơ
(Ký và ghi rõ họ, tên)

I. PHẦN KÊ KHAI CỦA NGƯỜI ĐĂNG KÝ

(Xem kỹ hướng dẫn viết đơn trước khi kê khai; không tẩy xóa, sửa chữa trên đơn)

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất

1.1. Tên (viết chữ in hoa): …………………………………………….………………………….……

…………………………………………………………………………………………………..…………

1.2. Địa chỉ thường trú(1): ………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………….

2. Đề nghị:

– Đăng ký QSDĐ

– Cấp GCN đối với đất

Đăng ký quyền quản lý đất

Cấp GCN đối với tài sản trên đất

(Đánh dấu √ vào ô trống lựa chọn)

3. Thửa đất đăng ký (2) ……………………………………………………….…….…………………

3.1. Thửa đất số: …………………………………………………………………………………………………;

3.2. Tờ bản đồ số: ……………………………………………………………………………..………………;

3.3. Địa chỉ tại: ………….………………………………….……………………………………………;

3.4. Diện tích: ………….. m²; sử dụng chung: …………..…… m²; sử dụng riêng: …………. m²;

3.5. Sử dụng vào mục đích: ………..………. , từ thời điểm: …………………………….………..;

3.6. Thời hạn đề nghị được sử dụng đất: ……………………..……………….…………………..;

3.7. Nguồn gốc sử dụng(3): …………………………………………………………………………;

3.8. Có quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất số ……., của ……………….., nội dung quyền sử dụng …………………………………………………………………..;

4. Tài sản gắn liền với đất (Chỉ kê khai nếu có nhu cầu được chứng nhận quyền sở hữu tài sản)

4.1. Nhà ở, công trình xây dựng khác:

a) Loại nhà ở, công trình(4): ……………..………………………………………..……………………;

b) Diện tích xây dựng: ………………………………………………………………………………….….. (m²);

c) Diện tích sàn (đối với nhà) hoặc công suất (đối với công trình khác): ……………….…………;

d) Sở hữu chung: ………………………….………..m², sở hữu riêng: ………………….………..m²;

đ) Kết cấu: ……………………………………………………………………………………..…………………..;

e) Số tầng: …………………………………………………………………………………………..……………;

g) Thời hạn sở hữu đến: ………………………………………….……………………..………………

(Trường hợp có nhiều nhà ở, công trình xây dựng khác thì chỉ kê khai các thông tin chung và tổng diện tích của các nhà ở, công trình xây dựng; đồng thời lập danh sách nhà ở, công trình kèm theo đơn)

….

>>> Tải Mẫu đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Hướng dẫn kê khai mẫu đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

(1) Cá nhân ghi họ tên, năm sinh, số giấy CMND; hộ gia đình ghi chữ “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân (nếu có) của hai vợ chồng chủ hộ (người có chung quyền sử dụng đất của hộ). Tổ chức ghi tên và quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư (gồm tên và số, ngày ký, cơ quan ký văn bản). Cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày cấp, nơi cấp hộ chiếu. Trường hợp nhiều chủ cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản thì kê khai tên các chủ đó vào danh sách kèm theo).

(2) Trường hợp đăng ký nhiều thửa đất nông nghiệp mà không đề nghị cấp giấy hoặc đề nghị cấp chung một GCN nhiều thửa đất nông nghiệp thì tại dòng đầu của điểm 3 mục I chỉ ghi tổng số thửa và kê khai từng thửa vào danh sách kèm theo (Mẫu 04c/ĐK).

(3) Ghi cụ thể: được Nhà nước giao có thu tiền hay giao không thu tiền hay cho thuê trả tiền một lần hay thuê trả tiền hàng năm hoặc nguồn gốc khác.

(4) Ghi cụ thể: Nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, văn phòng, nhà xưởng, nhà kho,…

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về giấy mua đất viết tay do xã xác nhận có giá trị pháp lý không:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về giá trị pháp ly của giấy mua đất viết tay do xã xác nhận và những vấn đề có liên quan mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về giấy mua bán đất viết tay do xã xác nhận có giá trị pháp lý không và các vấn đề có liên quan về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.