ĐÒI ĐẤT CỦA NGƯỜI HẠN CHẾ NĂNG LỰC HÀNH VI DÂN SỰ

     Tình trạng pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà A ( bà A là cô ruột của ông B) hiện nay bà A đã mất. Bà A có một con trai là anh L, anh L người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự do có vấn đề về thần kinh và hiện nay không ở cùng gia đình nhà ông B. Diện tích đất đó là đất canh tác nông nghiệp nhưng thuộc diện quy hoạch để lấy đất mở rộng đường quốc lộ. Lô đất này lại nằm ở mặt đường nên được đền bù giá khá cao.

     Hiện nay số đất đó đang được dùng để canh tác nông nghiệp do ông B sử dụng. Nguồn gốc của giấy tờ đó mà ông B cầm là do bà A nợ thuế và không chi trả nên bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà A bị chết đột ngột nên không làm được giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B. Sau khi bà A mất ông B đã đứng ra chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về. Ông B có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tên bà A sang tên mình hay không? Nếu L đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của A từ Ông B thì có quyền không?

Câu trả lời của luật sư: 

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn:

     1. Đòi đất của người hạn chế năng lực hành vi dân sự từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý

     Do thông tin bạn cung cấp không xác định thời gian cụ thể nên chúng tôi không nêu căn cứ pháp lý chính xác được. Nhưng Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đều không quy định việc nợ thuế sản lượng thì bị cơ quan nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận. Việc thu hồi này có thể do thỏa thuận của hai bên hay có lý do nào khác. Việc thu hồi này có thể chỉ để đảm bảo Bà A không thực hiện được các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn trước khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Như vậy việc thu hồi Giấy chứng nhận không có nghĩa là bà A bị thu hồi đất, mảnh đất này vẫn thuộc sở hữu của bà A.

     Việc ông B đứng ra chuộc lại giấy chứng nhận chỉ là thay mặt bà A trả nợ nghĩa vụ tài chính, đây không phải cơ sở để chứng minh mảnh đất này thuộc sở hữu của ông B. Theo thông tin bạn cung cấp, ông B đã chuộc lại giấy chứng nhận và sử dụng đất cho đến nay mà không có một căn cứ pháp lý nào vì bà A chết đột ngột nên không làm giấy tờ chuyển nhượng cho ông B.

     Do vậy ông B không phải đối tượng đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ là người chiếm hữu quyền sử dụng đất mà không có căn cứ pháp lý theo điều 165 Bộ luật dân sự 2015 về chiếm hữu có căn cứ pháp luật. Khoản 2 điều 179 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy đinh việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác lập quyền sở hữu. Ông B không thể làm thủ tục chuyển nhượng từ bà A sang tên mình.

     Điều 180 Bộ luật dân sự 2015 quy đinh:

    “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”

     Khoản 1 Điều 182 Bộ luật dân sự 2015 quy đinh:

     “1. Chiếm hữu liên tục là việc chiếm hữu được thực hiện trong một khoảng thời gian mà không có tranh chấp về quyền đối với tài sản đó hoặc có tranh chấp nhưng chưa được giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác, kể cả khi tài sản được giao cho người khác chiếm hữu.”

     Khoản 1 Điều 183 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “1. Chiếm hữu công khai là việc chiếm hữu được thực hiện một cách minh bạch, không giấu giếm; tài sản đang chiếm hữu được sử dụng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản của chính mình.”

     Như vậy, ông B được suy đoán là chiếm hữu ngay tình, liên tục và công khai theo khoản 3 điều 184 Bộ luật dân sự 2015. Ông B được áp dụng thời hiệu hưởng quyền và chỉ được hưởng hoa lợi, lợi tức mà tài sản mang lại. [caption id="attachment_52567" align="aligncenter" width="576"]                         Đòi đất của người hạn chế năng lực hành vi[/caption]

     2. Trình tự thủ tục đòi đất của người hạn chế năng lực hành vi dân sự

     Theo thông tin bạn cung cấp, bà A mất đột ngột không để lại di chúc, bà A có một người con trai duy nhất là L nên áp dụng thừa kế theo pháp luật anh L là người thừa kế duy nhất của bà A căn cứ khoản 1 điều 650 và khoản 1 điều 651 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó anh L có quyền hưởng di sản thừa kế của bà A là quyền sử dụng mảnh đất canh tác nông nghiệp và anh L có quyền đòi lại mảnh đất này từ việc chiếm hữu bất hợp pháp của ông B.

     Khoản 1 và khoản 2 Điều 24 Bộ luật dân sự quy định về Hạn chế năng lực hành vi dân sự:

     “1. Người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người này là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Tòa án quyết định người đại diện theo pháp luật của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và phạm vi đại diện.

     2. Việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hoặc luật liên quan có quy định khác.”

     Mặt khác, khoản 4 điều 136 Bộ Luật dân sự 2015 cũng quy định, người đại diện theo pháp luật của người hạn chế năng lực hành vi dân sự là người do Tòa án chỉ định. 

     Khoản 1 Điều 134 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     "1. Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự."

     Như vậy, để thực hiện việc đòi đất của người hạn chế năng lực hành vi dân sự:

     Thứ nhất, anh L phải có quyết định tuyên bố là người hạn chế năng lực hành vi dân sự của Tòa án; Tòa án quyết định người đại diện theo pháp luật cho anh L và quy định phạm vi đại diện của người này. 

     Thứ hai, việc thừa kế quyền sử dụng đất canh tác nông nghiệp của anh L phải có quyết định của Tòa án về phân chia di sản thừa kế.

     Thứ ba, việc đòi đất của người hạn chế năng lực hành vi dân sự anh L được giải quyết như sau:

• Giải quyết tranh chấp đất đai giữa L với ông B có thể thông qua người đại diện theo pháp luật để đòi đất của người hạn chế năng lực hành vi dân sự. Mọi thủ tục tranh chấp đất đai đều do người đại diện theo pháp luật thực hiện và phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với L.
• Nếu L muốn tự mình thực hiện việc đòi đất của người hạn chế năng lực hành vi dân sự thì phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trong phạm vi pháp luật quy định. Khi đó mọi thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai lên Tòa án đều do L thực hiện. 

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

     Cách xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai khi phân chia di sản thừa kế

     Đòi lại quyền thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào?

     Để được tư vấn chi tiết về Đòi đất của người hạn chế năng lực hành vi dân sự, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. 

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.