ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA Ở ĐÀ NẴNG

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào luật sư

     Tôi xin phép nhờ luật sư tư vấn giúp trường hợp này của tôi như sau. Tôi hiện đang có chồng và 1 con nhỏ, sinh sống ở Đà Nẵng với gia đình chồng gồm ba mẹ chồng, vợ chồng anh chồng. Hiện hộ khẩu gia đình có 10 nhân khẩu. Trước đây diện tích đất ở của mảnh đất mà gia đình tôi đang ở là 100m2. Sau khi có quy hoạch mở đường theo chủ trương của thành phố thì diện tích còn lại là 76m2, chiều rộng đất 9,5m. Ba mẹ chồng tôi muốn chia đôi cho 2 con trai xây nhà riêng và tách thửa làm sổ riêng. Tôi xin được hỏi điều kiện tách thửa ở Đà Nẵng quy định như thế nào? Trường hợp này gia đình chồng tôi có tách thửa và làm sổ riêng được ko ạ. Tôi xin cảm ơn luật sư.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Quyết định 42/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;

Nội dung tư vấn về điều kiện tách thửa ở Đà Nẵng

1. Quy định chung về điều kiện tách thửa ở Đà Nẵng

     Căn cứ theo khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 thì: “4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

     Như vậy, tại Luật đất đai 2013 không có quy định cụ thể về điều kiện tách thửa đất. Nên những quy định này được áp dụng theo quy định tại từng địa phương và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Do đó, để có thể tách thửa được mảnh đất này, bạn cần tìm hiểu quy định về điều kiện tách thửa tại tỉnh Đà Nẵng được quy định tại quyết định 42/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Tuy nhiên, điều kiện tách thửa bắt buộc là diện tích đất đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng được diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của thành phố Đà Nẵng. [caption id="attachment_74386" align="aligncenter" width="394"] Điều kiện tách thửa ở Đà Nẵng[/caption]

2. Điều kiện tách thửa ở Đà Nẵng theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh

     2.1. Trường hợp được phép tách thửa ở Đà Nẵng

     Vì bạn không nói rõ là bạn thuộc quận/ huyện nào của thành phố Đà Nẵng nên điều kiện tách thửa của từng quận/ huyện của tỉnh Đà Nẵng được quy định chi tiết tại Điều 5 quyết định 42/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng như sau:

• Các phường thuộc quận Hải Châu, quận Thanh Khê, quận Sơn Trà và quận Liên Chiểu;
• Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ và vị trí mặt tiền đường Lê Văn Hiến, đường Trần Đại Nghĩa thuộc quận Ngũ Hành Sơn;
• Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông, mặt tiền Quốc lộ 1A và Quốc lộ 14B (đường Trường Sơn) thuộc quận Cẩm Lệ.

     Diện tích đất ở tối thiểu là 70,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m - khoản 1

• Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ các vị trí quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
• Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn (trừ các vị trí quy định tại điểm b khoản 1 Điều này);
• Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

     Diện tích tối thiểu được tách thửa ở Đà Nẵng là 100 m2, chiều rộng tối thiểu là 4,5 m2 - khoản 2

• Các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa.
• Trừ các vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

     Diện tích tối thiểu được tách thửa ở Đà Nẵng là 150 m2, chiều rộng tối thiểu là 5,0 m2 - khoản 3

     Ngoài ra, các trường hợp sau đây là các trường hợp đặc biệt, khi tiến hành tách thửa được phép nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định ở trên đó là các trường hợp như ly hôn phân chia tài sản, thừa kế, cha mẹ hoặc người nuôi dưỡng tặng cho con, anh chị em ruột tặng cho nhau cho phép tách thửa đất ở nhỏ hơn quy định nhưng:

• Diện tích đất ở tối thiểu 40,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m đối với khu vực quận Hải Châu, quận Thanh Khê;
• Diện tích đất ở tối thiểu 50,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m đối với khu vực các quận, huyện còn lại.

     Trường hợp này bạn không nói rõ là đất đã được cấp giấy chứng nhận hay chưa nên sẽ có 2 trường hợp như sau:

• Nếu diện tích đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bố mẹ chồng bạn có đầy đủ các giấy tờ chứng minh được nguồn gốc đất (ví dụ như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho...), được xác định là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì thời điểm hiện tại bố mẹ chồng bạn muốn chia đôi cho 2 con trai xây nhà riêng và tách thửa làm sổ riêng thì có thể thực hiện được việc này. Trường hợp này bố mẹ chồng bạn sẽ phải viết hợp đồng tặng cho đất cho mỗi người con (được công chứng hoặc chứng thực) sau đó nộp 1 bộ hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu bạn có thể tham khảo link tại đây.
• Trường hợp đất đã có sổ đỏ thì lúc này căn cứ theo quy định của Điều 5 quyết định 42/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng như chúng tôi đã phân tích ở trên thì diện tích đất  của bố mẹ chồng bạn là 76m2 nay muốn chia đôi cho 2 người con trai để làm sổ riêng thì mỗi sổ sẽ có diện tích là 38m2. Như vậy đã vi phạm điều kiện tách thửa về diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân tỉnh Đà Nẵng quy định nên trong trường hợp này bố mẹ chồng bạn không thể thực hiện được thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật.

     2.2. Trường hợp không được phép tách thửa ở Đà Nẵng

     Tại khoản 5, 6 Điều 5 quyết định 42/2014/QĐ-UBND quy định quản lý nhà nước đất đai tại Đà Nẵng quy định các trường hợp không được phép tách thửa bao gồm:

• Diện tích đất ở tối thiểu và cạnh chiều rộng khu đất tối thiểu của các thửa đất còn lại sau khi được tách thửa tương ứng không được nhỏ hơn quy định trừ trường hợp đặc biệt
• Người sử dụng đất không được tách thửa, chia nhỏ các lô đất đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/1.000 đến 1/200 trên địa bàn thành phố để chuyển quyền sử dụng đất.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về điều kiện tách thửa ở Đà Nẵng, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. Xin chân thành cảm ơn..

     Trân trọng./.