NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Câu hỏi của bạn:

     Chào! Cho tôi hỏi tôi có mua 250m2 đất nông nghiệp? Vậy cho hỏi tôi mua như vậy có thể làm bằng khoán đất được không? Nhờ luật sư tư vấn giùm tôi.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013.

Nội dung tư vấn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

     Theo quy định tại khoản 1 điều 97 Luật đất đai 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người có quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.

     1. Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

     Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

    “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

     Như vậy, bên bán đất phải là chủ sử dụng hợp pháp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất đó phải đảm bảo điều kiện không có tranh chấp, đất còn thời hạn sử dụng đất và không bị kê biên để thi hành án.

     Nếu đất đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng, giao dịch mua bán đất phải đảm bảo về hình thức. Tức là giao dịch mua bán đất hợp pháp phải được lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai:

     “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

     Trong trường hợp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa thì bên mua phải đảm bảo điều kiện là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 điều 191 Luật đất đai 2013: 

     "3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa."

     Tức là, bạn phải có giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi bạn đang cư trú về việc có thu nhập trực tiếp từ sản xuất đất nông nghiệp.  [caption id="attachment_90489" align="aligncenter" width="450"] Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp[/caption]

     2. Thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

     Quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được đăng ký vào sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 188 Luật đất đai. Trình tự thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng được quy định tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

     Bước 1: Nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa của UBND cấp huyện. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu (chữ ký của bên bán); trong trường hợp cấp mới giấy chứng nhận nộp đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chữ ký của bên mua);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Sổ hộ khẩu; chứng minh thư hoặc hộ chiếu của bên mua;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ;

     Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau

• Đo đạc trong trường hợp cần thiết;
• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp; Trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

     Bước 3: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bài viết tham khảo:

• Mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?
• Chuyển nhượng đất nông nghiệp có được không?

     Để được tư vấn chi tiết về nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.