Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về diện tích tách thửa đất tại Bến Tre, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về diện tích tách thửa đất tại Bến Tre như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Quyết định 47/2022/QĐ-UBND về tách thửa, hợp thửa đất tại Bến Tre;

1. Diện tích tách thửa đất tại Bến Tre là gì?

     Diện tích tách thửa đất tại Bến Tre hay còn gọi là diện tích tối thiểu khi tách thửa đất tại Bến Tre được hiểu là diện tích nhỏ nhất mà một thửa đất phải đáp ứng khi được tách ra từ một thửa đất khác.

     Diện tích tách thửa đất tại Bến Tre do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định và có thể thay đổi theo từng giai đoạn sao cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

2. Diện tích tách thửa đất tại Bến Tre 2023

     Tại Điều 4 Quyết định 47/2022/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bến Tre quy định về diện tích, kích thước tối thiểu khi tách thửa đất tại Bến Tre tương ứng với từng mục đích sử dụng cụ thể như sau:

2.1 Diện tích tối thiểu

     Diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại sau khi trừ hành lang an toàn bảo vệ công trình công cộng (gồm các công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, công trình điện) như sau:

2.2 Kích thước tối thiểu

     Khi tách thửa đất ở, ngoài phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu quy định tại Khoản 1 Điều này, các thửa đất sau khi tách thửa còn phải đáp ứng điều kiện về kích thước tối thiểu đó là có: Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất ≥ 4 m (lớn hơn hoặc bằng bốn mét).

2.3 Trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch được duyệt, diện tích tối thiểu thửa đất được xác định theo dự án, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2.4 Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì việc tách thửa, hợp thửa đất được căn cứ cụ thể vào dự án, phương án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn để xem xét giải quyết tách thửa nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của Luật Đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Một số quy định cụ thể về tách thửa đất tại Bến Tre

     Tại Khoản 1 Điều 5 Quyết định 47/2022/QĐ-UBND có quy định cụ thể về tách thửa đất tại Bến Tre như sau:

• Tách thửa đất thành thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu và thửa đất còn lại có diện tích phù hợp với quy định tại khoản 1, 2 Điều 4 Quyết định này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
• Trường hợp thửa đất khi tách thửa để hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác vào điểm dân cư hoặc lối đi vào nhà ở riêng lẻ: Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng để đáp ứng các điều kiện đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác hoặc chấp thuận mở lối đi vào nhà ở riêng lẻ. Diện tích, chiều rộng để làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác và lối đi theo phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng hoặc chấp thuận mở lối đi của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
• Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để chuyển mục đích sang đất ở theo quy hoạch được phê duyệt thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa được tính theo diện tích tối thiểu của đất ở. Phần diện tích đất còn lại phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1, Điều 4 Quyết định này. Thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tách thửa phục vụ giải quyết tranh chấp, tổ chức thi hành án dân sự đối với trường hợp mà Tòa án, cơ quan thi hành án dân sự thấy cần thiết phải tách thửa mới giải quyết toàn diện vụ án hoặc khi kê biên, xử lý quyền sử dụng đất để thi hành án, giao quyền sử dụng đất để khấu trừ tiền thi hành án. Lý do việc tách thửa phần đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 4 của Quyết định này phải được ghi vào bản án, quyết định của Tòa án, văn bản của cơ quan Thi hành án dân sự theo quy định tại Điều 106 Luật thi hành án dân sự.
• Tách thửa đối với thửa đất có nhiều mục đích là đất ở và mục đích khác, vị trí các loại đất được xác định đảm bảo theo hồ sơ địa chính. Trường hợp hồ sơ địa chính chưa thể hiện vị trí của từng loại đất thì phải thực hiện xác định vị trí của từng loại đất trước khi thực hiện thủ tục tách thửa. Diện tích tối thiểu được tách thửa chỉ áp dụng phần diện tích đất ở theo quy định tại khoản 1, Điều 4 Quyết định này. Trường hợp này áp dụng cho thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có nhiều mục đích là đất ở và mục đích khác.
• Trường hợp tách thửa mà thửa đất mới hình thành thuộc cả hai khu vực quy hoạch đất nông nghiệp và phi nông nghiệp (không thuộc đất giao thông, thủy lợi, đê điều, công trình điện) thì áp dụng diện tích tối thiểu được tách thửa tại khu vực phi nông nghiệp.
• Trường hợp tách thửa đối với thửa đất nhiều mục đích thành thửa đất có từng mục đích riêng thì phải giữ nguyên diện tích của từng mục đích sử dụng đất; trường hợp tách thành nhiều thửa thì diện tích tách thửa phải đảm bảo quy định tại Điều 4 Quyết định này.

     Khi tách thửa đất tại Bến Tre phải đáp ứng điều kiện sau đây:

• Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
• Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa (bao gồm thửa tách và thửa còn lại) không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh;

     Trường hợp không được tách thửa đất tại Bến Tre bao gồm:

• Không đảm bảo các Quy định về điều kiện diện tích, kích thước tối thiểu;
• Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất thể hiện bằng văn bản của cấp có thẩm quyền.
• Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết; thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án.
• Khu vực bảo tồn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo Quy định pháp luật.
• Các trường hợp tự ý san lấp mặt bằng, tách thửa có tính chất phân lô, bán nền làm khu dân cư, khu nhà ở trái quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, không có khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật; tách thửa làm đường, cho tặng làm đường trái Quy định pháp luật.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.