ĐẤT VƯỚNG QUY HOẠCH CÓ THỰC HIỆN ĐƯỢC THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT KHÔNG?

Câu hỏi của bạn:

     Năm 2009, mẹ chồng tôi có mua một mảnh đất 58.2 m2 tại KP và có hợp đồng tại tỉnh X của cậu chồng, mua bán đã ra công chứng nhưng chưa tách sổ đỏ. Năm 2011, đã chuyển thổ cư phần đất trên và xin giấy phép xây dựng tạm để xây một ngôi nhà cấp 4. Đến nay, gia đình tôi muốn làm thủ tục để tách sổ đỏ thì bị vướng mắc là con đường trước nhà thuộc diện quy hoạch đường giao thông dự phóng, nếu trừ phần quy hoạch thì nhà tôi chỉ còn khoảng hơn 30m2, không đủ diện tích tách thửa theo luật. Vậy xin cho tôi hỏi, với hợp đồng mua bán công chứng, gia đình tôi có được đảm bảo quyền lợi sau này? còn nếu làm thủ tục ra sổ chung thì trên sổ chung diện tích được công nhận của nhà tôi vẫn là 58.2m hay là hơn 30m2? và việc ra sổ chung này có nhất thiết phải tiến hành hay tôi cứ chờ khi nào nhà nước gỡ bỏ quy hoạch rồi làm sổ?

     Xin cảm ơn!.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về Đất vướng quy hoạch có thực hiện được thủ tục tách thửa đất không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP- quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai- Luật Toàn Quốc

Nội dung tư vấn:

     1. Đất vướng quy hoạch có thực hiện được thủ tục tách thửa đất không?

     Thứ nhất, theo quy định tại điều 49 luật đất đai 2013 thửa đất khi đã vướng quy hoạch thì có được thực hiện các quyền của người sử dụng đất hay không?

     “Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: (…) 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

     Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

     3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

     Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

     4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. (…)”

     => Theo quy định trên của điều 49 thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình mặc dù đã có quy hoạch sử dụng đất. Một trong số những quyền đó là được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện tại, pháp luật chỉ hạn chế việc xây dựng mới nhà và các công trình trên đất và chỉ được cải tạo đất.

     Bạn không nói rõ là đất nằm trong quy hoạch “đường giao thông dự phóng” là đã có thông báo thu hồi đất hay quyết định thu hồi đất chưa hay mới chỉ dừng lại ở mức quy hoạch. Do đó, nếu chưa có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi đất thì gia đình bạn vẫn được tiến hành thực hiện như bình thường. [caption id="attachment_48411" align="aligncenter" width="386"] Thủ tục tách thửa đất[/caption]

     2. Thủ tục tách thửa đất trong trường hợp của bạn được thực hiện như thế nào?

     Câu hỏi 1: trong trường hợp diện tích tối thiểu không đủ để tách thửa thì với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng thì bạn có được đảm bảo về quyền lợi sau này không?

     Bạn không nói rõ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng là mua toàn bộ diện tích thửa đất hay chỉ mua một phần trong tổng số diện tích ban đầu của bên bán. Bởi thủ tục, trình tự của mua toàn bộ diện tích thửa đất sẽ khác so với mua một phần diện tích trong đó. Trên nguyên tắc chung, khi muốn mua một phần diện tích trong tổng số diện tích ban đầu của bên bán thì bạn cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước. Nếu đủ điều kiện được tách thửa và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Sở tài nguyên môi trường) cho phép thì lúc này hai bên trong giao dịch mới chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục sang tên. Việc bạn ký hợp đồng có công chứng mà không có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không thể nói trước được quyền lợi mà bạn được nhận là gì, vì bản thân trình tự thực hiện là không đúng theo quy định pháp luật.

     Còn trong trường hợp bạn mua toàn bộ diện tích thửa đất thì bạn chỉ cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, sau đó tiến hành thủ tục sang tên như bình thường. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, trong vòng 30 ngày kể từ ngày có sự biến động về người sử dụng đất mà không đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại nghị định 102/2014/NĐ- CP nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

     => Trong trường hợp quyền được đảm bảo là quyền được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chúng tôi tư vấn như sau: tính tới thời điểm hiện tại, việc bạn tiến hành đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được đảm bảo quyền của mình là vẫn có thể thực hiện được. Nếu trong trường hợp bị trả hồ sơ sang tên thì trong bản thông báo gửi trả sẽ ghi rõ lý do vì sao không chấp nhận hồ sơ của bạn. Vì thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên chúng tôi chưa thể kết luận chắc chắn cho trường hợp của bạn được. Căn cứ vào những tư vấn nêu trên của chúng tôi và tình hình thực tế của hồ sơ mua bán, chuyển nhượng bạn có, bạn có thể đối chiếu và thực hiện thủ tục.

     Câu hỏi 2: còn nếu làm thủ tục ra sổ chung thì trên sổ chung diện tích được công nhận của nhà tôi vẫn là 58.2m hay là hơn 30m2? và việc ra sổ chung này có nhất thiết phải tiến hành hay tôi cứ chờ khi nào nhà nước gỡ bỏ quy hoạch rồi làm sổ?

      Nếu như bạn làm thủ tục đồng sở hữu với bên bán cho bạn thì lúc này toàn bộ hồ sơ của bạn sẽ có thay đổi; trong đó có hợp đồng chuyển nhượng..Bạn nên liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như phòng tài nguyên môi trường để được hướng dẫn cụ thể. 

     Nếu bạn chờ khi không còn thời gian thực hiện kế hoạch, quy hoạch đã ban hành để đất được trở về hiện trạng ban đầu, sau đó mới thực hiện chuyển quyền sử dụng đất thì chúng tôi tư vấn như sau: việc bạn không đăng ký sang tên là vi phạm pháp luật và bị xử lý hành chính theo quy định và quy hoạch đó liệu có bị thay đổi, chấm dứt hay được thực hiện thì hiện tại chưa có văn bản nào rõ ràng thông báo để bạn biết hoặc có thông tin nào đó liên quan tới quy hoạch đó để chúng tôi có thể tư vấn thêm cho bạn được. Chính vì vậy, bạn nên hỏi cơ quan Nhà nước: cán bộ địa chính cấp xã, phường; cán bộ của phòng tài nguyên môi trường để được giải đáp và hướng dẫn cụ thể.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Thủ tục tách thửa đất để tặng cho cháu
• Tải mẫu đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất - Luật Toàn Quốc 

     Để được tư vấn chi tiết về Đất vướng quy hoạch có thực hiện được thủ tục tách thửa đất không? quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.