ĐẤT ĐƯỢC TỔNG CÔNG TY CẤP TRƯỚC NGÀY 15.10.1993

Câu hỏi của bạn:

      Thưa luật sư! Gia đình tôi sử dụng đất có Quyết định cấp đất xây dựng công trình nhà ở của cơ quan trước ngày 15/10/1993; tại Quyết định có phần căn cứ công văn của Ủy ban xây dựng tỉnh ủy quyền cho Tổng giám đốc cấp đất cho cán bộ công nhân viên...Vậy việc giao đất này có đúng thẩm quyền hay không?

       Xin cảm ơn tư vấn của Luật sư.

Câu trả lời của luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

Nội dung tư vấn: Đất được tổng công ty cấp trước ngày 15.10.1993      Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

     Căn cứ vào những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

     Thứ nhất, Vì bạn chỉ cung cấp cho chúng tôi văn bản hiện tại mà gia đình bạn nhận được là: “Quyết định cấp đất xây dựng công trình nhà ở của cơ quan”; đồng thời trong quyết định có nêu căn cứ là có “Công văn ủy quyền của Ủy ban xây dựng tỉnh cho Tổng giám đốc” nên không đủ thông tin để chúng tôi có thể đưa ra kết luận cuối cùng cho bạn được. Từ dẫn chiếu điều luật trên chúng tôi có thể tạm đưa ra nhận định như sau:

     Nếu quyết định phân đất cho gia đình nhà bạn của tổng công ty theo đúng quy định của pháp luật là: được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất cho tổng công ty để bố trí đất cho cán bộ công nhân viên của công ty, bằng chứng là “có quyết định giao đất để phân bổ, bố trí đất cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở hoặc làm nhà ở cấp cho cán bộ công nhân viên” của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất tại thời điểm giao đất, phù hợp với quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm trước năm 1993 đó. Ngoài ra, trong quyết định đó có ghi nhận việc giao cho Tổng giám đốc được quyền phân bố cho các cán bộ công nhân viên hoặc văn bản có giá trị tương đương phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan tại thời điểm giao đất

      Cụ thể, tại điều 1; điểm b, khoản 3, điều 13 Luật đất đai 1987 quy định:

     “Điều 1: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.

     Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân-dưới đây gọi là người sử dụng đất-để sử dụng ổn định, lâu dài.

     Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời.

    Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này”.

      Và “Điều 13: (…) 3- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương quyết định:      a) Giao đất cho các tổ chức kinh tế quốc doanh để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp;      b) Giao đất để sử dụng vào mục đích khác không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trong phạm vi sau đây:

     Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 2 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi công trình không theo tuyến.

     Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 5 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi công trình theo tuyến (….)” [caption id="attachment_20092" align="aligncenter" width="448"] Đất được tổng công ty cấp trước ngày 15.10.1993[/caption]

     Điều 13 được hướng dẫn thi hành tại Khoản 3, 4 điều 8, nghị định 30/HĐBT hướng dẫn thi hành luật đất đai như sau:

     “Điều 8.- Việc giao đất quy định như sau: (…)3. Người xin đất sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp phải tuân theo các quy định sau đây:      a) Lập luận chứng kinh tế kỹ thuật về việc sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền quyết định.      b) Đất được giao để làm nhà ở phải nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư.      c) Có ý kiến thoả thuận của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo tính chất và quy mô của từng công trình.      d) Lập thành hồ sơ xin đất nộp cho cơ quan có thẩm quyền được quy định tại điều 13 Luật đất đai.      Việc quy định trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất nói tại điều 13, điều 14, điều 15, điều 16 Luật đất đai phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:      a) Nhà nước quản lý thống nhất toàn bộ đất đai.      b) Tạo điều kiện thuận lợi, dễ dàng để chuyển nhanh đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.      c) Quản lý chặt chẽ và hạn chế được việc chuyển đất vào các mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.      d) Cơ quan quản lý đất đai của trung ương và địa phương là cơ quan trực tiếp giúp Hội đồng Bộ trưởng và Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc giao đất cho các tổ chức và cá nhân để sử dụng.

    đ) Các thủ tục, giấy tờ phải đơn giản, dễ làm, quản lý đất đai có hiệu quả thực sự.”

     Thứ hai, hiện nay các giấy tờ đó là một trong số các căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Quy định tại khoản 7, điều 18, nghị định 43/2014/NĐ- CP Nghị định hướng dẫn về các loại giấy tờ khác theo quy định tại điểm g, khoản 1, điều 100 luật đất đai: “Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật (…)”

      Tiểu kết: để xác định được việc giao đất của tổng công ty cho gia đình bạn có đúng với quy định của pháp luật không thì ít nhất cần có các tài liệu, chứng cứ làm căn cứ để xác định rõ các vấn đề sau:

• Có hay không quyết định giao đất cho tổng công ty đó? Thẩm quyền giao đất là của cơ quan, tổ chức nào, có đúng với quy định của pháp luật không?
• Quyết định giao đất này có đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đó không.
• Việc sử dụng đất có đúng mục đích đất được giao không?
• Kiểm tra lại tính hợp lý, đúng pháp luật của quyết định giao và văn bản ủy quyền giao, phân chia, bố trí đất như thông tin bạn cung cấp tại các văn bản pháp luật quy định về đất đai và các văn bản liên quan khác có hiệu lực tại thời điểm giao đất.   

• Tặng cho đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?
• Cấp lại giấy chứng nhận khi có nhu cầu do đăng ký biến động quyền sử dụng đất.