ĐẤT ĐÃ BÁN NHƯNG CHƯA SANG TÊN

Câu hỏi của bạn:

     Vợ chồng em có mua đất của bố mẹ chồng nhưng chưa sang sổ. Bây giờ thì nhà em muốn làm sổ nhưng chồng em nói bố muốn làm thừa kế cho con trai. Vậy em muốn cùng đứng tên chung có hợp pháp không, vì em muốn đảm bảo quyền lợi vì nếu chồng em đứng tên một mình thì là tài sản riêng của chồng em không có quyền lợi. Xin tư vấn giúp em ạ.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Nội dung tư vấn đất đã bán nhưng chưa sang tên

     1. Thủ tục cấp giấy chứng nhận do nhận chuyển nhượng trước 1/7/2014

     Thứ nhất, về việc mua đất của bố mẹ chồng. Theo thông tin bạn cung cấp, không rõ hai vợ chồng mua đất có văn bản hay hợp đồng không. Hai vợ chồng mua một phần thửa đất hay mua cả thửa đất. Mua thời điểm nào? Trong trường hợp, việc mua bán có lập thành hợp đồng trước 1/7/2014 mà hai vợ chồng bạn không giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2 điều 82 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

     “2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

     a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

     b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

     c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

     Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.” 

     Nếu giữa hai bên đã tồn tại giao dịch mua bán được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực trước 1/7/2014 mặc dù chưa làm thủ tục sang tên thì bố mẹ chồng bạn không thể tự ý hủy giao dịch và thực hiện giao dịch khác đối với mảnh đất đó, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

     Để đảm bảo quyền lợi, vợ chồng bạn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo cho người chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã về việc cấp giấy chứng nhận cho vợ chồng bạn. Trong thời hạn 30 ngày niêm yết nếu không có khiếu nại về việc tranh chấp, và bố mẹ chồng không giao nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND cấp huyện sẽ hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho gia đình bạn.  [caption id="attachment_93035" align="aligncenter" width="450"] Đất đã bán nhưng chưa sang tên[/caption]

     2. Đất đã bán nhưng chưa sang tên thì người bán có để lại di chúc được không

     Trong trường hợp, hai bên mua bán mà không có văn bản giấy tờ gì chứng minh thì không thể coi là giao dịch dân sự mua bán hợp pháp vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ về hình thức. Trong trường hợp đó, bố mẹ chồng bạn có quyền thực hiện các giao dịch khác liên quan đến thửa đất đó trong đó có quyền thừa kế. Điều 609 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 609. Quyền thừa kế

     Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

     Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.”

     Quyền thừa kế phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm người có tài sản chết. Tức là, bố mẹ chồng bạn có thể lập di chúc để lại trước khi chết hoặc không lập di chúc nhưng sau khi chết nếu quyền sử dụng đất vẫn là tài sản của bố mẹ bạn thì tài sản đó sẽ chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

     Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Như vậy, nếu bố chồng chị muốn lập di chúc để lại cho con trai thì khi bố chồng chết, quyền sử dụng đất này sẽ là tài sản riêng của chồng chị. Chị không có quyền gì cả.

    Như vậy, đất đã bán nhưng chưa sang tên thì bố mẹ bạn có lập di chúc để lại thừa kế được hay không phụ thuộc vào giấy tờ mua bán của hai bên có hợp pháp hay không. Nếu có giấy tờ mua bán hợp pháp thì bạn có thể đòi quyền lợi đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không thì đất đó vẫn là tài sản của bố mẹ chồng, họ có quyền định đoạt với thửa đất đó, bạn không có quyền gì cả. Để được tư vấn chính xác bạn có thể gọi điện trực tiếp đến tổng đài.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Quyền thừa kế đất đai của cháu người để lại di sản
• Mua đất chưa phân chia di sản thừa kế được không

     Để được tư vấn chi tiết về đất đã bán nhưng chưa sang tên, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc Gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail:lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.        Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.