Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về giá đất cụ thể, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về giá đất cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất mới nhất;

1. Thế nào là giá đất cụ thể?

     Theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 thì Giá đất cụ thể là giá đất cho UBND cấp tỉnh định giá. Cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

     Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. 

     Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lí đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

2. Đặc điểm của giá đất cụ thể

         Theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 thì giá đất cụ thể sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thể thông qua việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Giá đất cụ thể của từng tỉnh sẽ được đăng tải lên trang thông tin điện tử cấp tỉnh, do đó bạn có thể tra cứu giá đất cụ thể của tỉnh bạn một cách dễ dàng.

       Đặc điểm của giá đất cụ thể được xác định như sau:

2.1 Giá đất cụ thể trong tính tiền sử dụng đất

     Như chúng ta đã biết, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, khoản tiền đó được gọi là tiền sử dụng đất - khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2013. Việc tính tiền sử dụng đất sẽ được dựa trên giá đất cụ thể và được áp dụng trong hai trường hợp sau:

• Thứ nhất là tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

     Đối với trường hợp này thì giá đất cụ thể sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất đối với những phần diện tích đất vượt hạn mức, còn phần diện tích đất trong hạn mức thì sẽ không phải tính tiền sử dụng đất.

• Thứ hai là tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. - điểm b, khoản 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013.

2.2 Giá đất cụ thể trong tính tiền thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

     Giá đất cụ thể được hiểu đó là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để từ đó tính ra số tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện để được bồi thường đất mà không có đất để bồi thường thì sẽ được quy ra thành tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi được quy định tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013.

2.3 Giá đất cụ thể trong tính giá trị quyền sử dụng đất

     Dựa vào giá đất cụ thể ta có thể tính được giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê mà thực hiện cổ phần hóa thì doanh nghiệp cổ phần hóa được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê - khoản 1 Điều 43, nghị định 43/2014/NĐ-CP, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai. 

Kết luận:  Trên đây là đặc điểm của giá đất cụ thể, bên cạnh bảng giá đất nhà nước còn sử dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, nhưng không phải tất cả các trường hợp đều sử dụng giá đất cụ thể để tính mà chỉ trong một số trường hợp nhất định. Trong đó giá đất cụ thể được sử dụng đối với diện tích đất được nhà nước công nhận, cho phép chuyển nhượng với phần đất vượt hạn mức hoặc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.  [caption id="attachment_206401" align="aligncenter" width="450"] đặc điểm của giá đất cụ thể[/caption]

3. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức
• Khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
• Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Công nhận quyền sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

4. Trình tự thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể

     Theo quy định pháp luật nêu trên giá đất dùng để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Tại Điều 16 nghị định 44/2014/NĐ- CP và các điều 29, 30, 31, 32 thông tư 36/2014/TT- BTNMT quy định cụ thể trình tự thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị thực hiện xác định giá đất cụ thể

     Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể bao gồm các nội dung sau:

• Xác định mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí.
• Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm:
  • Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá;
  • Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất cần định giá.
• Lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất.

Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

     Căn cứ các thông tin đã thu thập được, áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và quy định tại các Điều 3, 4, 5 và 6 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT để xác định giá đất

Bước 3: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Bước 4: Thẩm định phương án giá đất khi thực hiện xây dựng giá đất cụ thể;

Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;

Bước 6: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất

     Ngoài ra, xác định giá đất cụ thể còn có thể được thực hiện bằng phương pháp: triết trừ, so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư. [caption id="attachment_206400" align="aligncenter" width="450"] đặc điểm của giá đất cụ thể[/caption]