XÂY NHÀ Ở KHI ĐẤT CÓ TRANH CHẤP

Câu hỏi của bạn: 

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: tôi có thửa đất, cấp giấy CNQSDĐ là ngang 4m, dài 22m và có chiều ngang hậu 4m mua năm 2007. Lúc mua nhà bên phía tây và tôi cùng mua của một nhà còn phía đông lúc đấy ông vẫn còn đất chưa bán cho ại. Bây giờ tôi chuẩn bị cất nhà, tôi đã làm đủ thủ tục để cất nhà từ tháng 3/2018, nhưng khi đo đạc thực tế đất thì ngang chỉ còn 3,88m, chiều ngang hậu còn khoảng 3,85m. (Do bên phía tây cất nhà trước tôi được địa chính xã xuống đo, còn bên phía đông gia đình chủ đất đã bán cho người khác và hiện tại thì xây tường chắn bằng gạch bi bằng mặt đất không được địa chính xã xuống đo).

     Hiện tại theo như ông bên phía đông mua đất sau nhà tôi thì nói cách nhà ông bên đông một nhà về phía đông có nhà dư khoảng 80cm đất ngang và khi địa chính xã xuống đo thì ông bên đông nhà tôi cứ đòi đủ đất ông mua và nhà tôi thiếu ông không biết và bắt địa chính đo nhà thừa nhưng địa chính xã lại không đo và bảo họ đã làm nhà rồi và địa chính có ý chia số đất thiếu cho nhà tôi với nhà ông bên đông nhưng ông ấy không nghe và cứ lấy đủ đất nên không cắm được mốc vì nhà tôi lại thiếu. Tôi đã có gửi đơn xuống xã nơi cấp CNQSDĐ, xin giải quyết hiện trạng thửa đất kèm giấy CNQSDĐ. Bây giờ tôi phải làm gì? Và nộp hồ sơ đến cơ quan nào? Và cơ quan nào mới có thể giải quyết được?Tôi muốn cất nhà sớm để ổn định nơi ở, mong đoàn luật sư giải đáp thắc mắc.Xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về vấn đề xây nhà ở khi đất có tranh chấp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;

Nội dung tư vấn về vấn đề xây nhà ở khi đất có tranh chấp:

1. Giải quyết tranh chấp đất đai

     Việc xây nhà ở khi đất có tranh chấp là không thể thực hiện được, nên cần giải quyết tranh chấp trước khi xây nhà. 

     Đối với tranh chấp đất đai xác định xem ai là người có quyền sử dụng đất thì cần phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện ra Tòa án nhân dân

     Đối với những tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất thì được khởi kiện lên Tòa mà không bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải.

a, Hòa giải tranh chấp đất đai

  Điều 202 luật đất đai năm 2013 quy định:

     “1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

      2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”

      Bước 1: Tổ chức hòa giải. 

     Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình phải phối hợp với các tổ chức chính trị – xã hội ở địa phương. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

     Bước 2: Lập biên bản hòa giải.

     Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

     Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã là thủ tục bắt buộc các bên tham gia giải quyết. [caption id="attachment_79102" align="aligncenter" width="482"] xây nhà ở khi đất có tranh chấp[/caption]

b, Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính

      Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định:

    "3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

    a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

    b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”

      Đối tượng tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân: các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân xã.

     Thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân: Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

c, Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự

      Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân là các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy tờ về đất hoặc không có giấy tờ về đất nhưng lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân

     Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.

     Bước 1: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án.

     Bước 2: Tòa án đã thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc.

     Bước 3: đưa vụ án ra xét xử. Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định.

     Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

2. Thực hiện xây nhà ở khi đất có tranh chấp

     Để thực hiện xây nhà ở khi đất có tranh chấp, gia đình bạn cần giải quyết tranh chấp với nhà hàng xóm.  Đối với trường hợp của bạn, đầu tiên, cần làm đơn đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, bạn làm đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết.

     Sau khi đã giải quyết xong tranh chấp, bạn có thể tiến hành việc xây dựng nhà, bạn tham khảo bài viết: Hướng dẫn trình tự, thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở

Bài viết tham khảo:

• Tính chất pháp lý của hòa giải tranh chấp đất đai tại xã và hòa giải tại cơ sở

     Để được tư vấn chi tiết về có thể xây nhà ở khi đất có tranh chấp hay không?, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. Xin chân thành cảm ơn.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.