HỦY HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Câu hỏi của bạn: 

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Vợ chồng tôi bán nhà cho vợ chồng anh chị kia với giá tiền 1 tỷ 190 triệu và có người làm chứng là Chị bên dịch vụ nhà đất và chú hàng xóm. Trong hợp đồng ghi 30 ngày sau thanh toán số tiền còn lại là 1090 triệu và có nhận cọc 100 triệu đồng. Hai bên kí biên bản hợp đồng. Vợ chồng tôi không biết nên kí vào. Nhưng trong lúc kí hợp đồng chồng tôi có say rượu và chồng tôi có tiền sử bệnh tâm thần. Có giấy chứng nhận tâm thần. Trong lúc ngồi làm hợp đồng vợ chồng kia có nói là vợ chồng tôi mua nhà khi nào thì sẽ đi công chứng ngày đó để tôi mua nhà và chồng tiền cho bên mà tôi chuẩn bị tới ở mới. Và nói đã chuẩn bị tiền sẵn sàng nên tôi mới đồng ý bán nhà. Nhưng nội dung này không ghi trong hợp đồng. Đến khi tôi mua được đất tôi có gọi điện yêu cầu vợ chồng kia đi công chứng hoặc đưa trước vợ chồng tôi trước 500 triệu để tôi chồng tiền cho bên đất tôi mua . Vì bên kia chỉ cho tôi trong vòng 1 tuần phải chồng tiền đủ. Nhưng vợ chồng kia từ chối nói không đủ tiền. Và không chịu đi công chứng làm tôi mất nhiều lô đất và nhà mà vợ chồng tôi thích mua và làm sao tôi mua được chỗ ở mới mà giao nhà. Tôi thấy vợ chồng kia ăn nói hai lời. Nên vợ chồng tôi báo không bán nhà cho vợ chồng kia nữa. Tôi gọi cho vợ chồng kia nhiều lần nói hết lời sau và có ghi âm cuộc gọi. Trong cuộc gọi người vợ có nói là đi công chứng trước 30 ngày là nói miệng thôi. Và vợ chồng kia đồng ý lấy cọc lại 100 triệu và không bồi thường nhưng vợ chồng kia không chịu lên lấy tiền cọc mà cứ dây dưa lấy cớ bận việc này việc kia. Rồi chồng đi công tác. Viện đủ lý do để không lên lấy tiền cọc lại. Vậy luật sư cho tôi hỏi. Trong hợp đồng này chồng tôi có giấy chứng nhận tâm thần. Và còn trong hợp đồng còn có ghi sai nội dung. Hợp đồng chia thành 2 bản nhưng bên tờ của tôi bị ghi nhầm là 100.000 ngàn đồng cả chữ lẫn số. Vậy hợp đồng này có hiệu lực không. Và điều thứ 2 là trường hợp tôi có ghi âm cuộc gọi vợ chồng kia đồng ý lấy cọc 100 triệu đồng. Thì sau này lỡ có bị khiếu nại ra tòa tôi có phải bồi thường cọc không? Tôi xin chân thành cảm ơn

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về vấn đề hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Đất đai 2013;

Nội dung tư vấn về vấn đề hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà:

1. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

     Việc đặt cọc được quy định trong khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

     "Điều 328. Đặt cọc

     1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

     Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà là hợp đồng mà trong đó bên mua nhà giao cho bên bán nhà một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo việc bên mua nhà sẽ mua nhà và bên bán sẽ bán nhà.

     Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Người tham gia giao dịch đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự, ví như bị bệnh tâm thần, người chưa đủ tuổi quy định để coi là có năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch
• Một hoặc hai bên tham gia đặt cọc không hoàn toàn tự nguyện, bị lừa dối, cưỡng bức, ép buộc.
• Tài sản đặt cọc là loại mà pháp luật cấm lưu thông dân sự, nội dung giao dịch đặt cọc trái quy định pháp luật, trái đạo đức xã hội.
• Việc đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định mà thoả thuận bằng miệng, thì giao dịch này không có giá trị pháp lí, là giao dịch vô hiệu toàn phần.

2. Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

     Trường hợp hai bên không muốn thực hiện giao dịch mua bán nhà thì việc hủy hợp đồng đặt cọc do bên mua thì số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán nhà; nếu do bên bán nhà thì bên bán nhà phải trả cho bên mua khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị ngôi nhà hoặc trường hợp hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì khoản tiền bồi thường sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của hai bên.

     Trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà bị vô hiệu thì hai bên sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ mua - bán nhà và hai bên sẽ trao trả lại cho nhau những gì đã nhận.

     Việc một người nào đó được xác định là có mất năng lực hành vi dân sự hay không phải căn cứ vào quyết định của Tòa án tuyên bố người này mất năng lực hành vi dân sự hoặc không đủ năng lực hành vi dân sự; nếu chỉ có chứng nhận của cơ sở y tế nào đó thì không thể tuyên hợp đồng vô hiệu. Ngoài ra, do giao dịch này là giao dịch của hai vợ chồng, thì nếu như chồng mất năng lực hành vi dân sự thì chỉ phần giao dịch của chồng bị vô hiệu, còn giao dịch của vợ vẫn có hiệu lực.

     Bạn có thể áp dụng Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình nhưng phải chứng minh được lúc giao dịch chồng không nhận thức và không làm chủ được hành vi của mình.

     Như vậy, nếu bạn muốn hủy hợp đồng đặt cọc với bên mua thì cần phải căn cứ vào những điều kiện hủy hợp đồng hoặc điều kiện hợp đồng vô hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và giữ lại căn nhà để trả tiền cọc cho bên mua để tránh trường hợp phạt vi phạm hợp đồng.

     Đối với trường hợp của bạn, nếu bạn có đủ chứng cứ chứng minh rằng hai bên đồng ý hủy giao dịch mua bán nhà, hủy hợp đồng đặt cọc thì bạn hoàn toàn có thể ký một hợp đồng mua bán nhà với người khác.

Bài viết tham khảo:

• Hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán đất
• Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?

     Để được tư vấn chi tiết về có thể hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà được không? quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Hi vọng đây sẽ là kênh tư vấn hiệu quả nhất.

Luật Toàn Quốc xin cảm ơn!

     Trân trọng./