CÓ ĐƯỢC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG TỪ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM SANG ĐẤT CƠ SỞ TÔN GIÁO KHÔNG?

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào quý công ty. Tôi có câu hỏi xin được tư vấn như sau:

     Tôi dự định mua một thửa đất. Trên sổ đỏ có ghi:

     - Mục đích sử dụng đất: đất trồng cây lâu năm

     - Thời hạn sử dụng đất: đến tháng 9/2048

     Tôi có thể mua thửa đất này và chuyển sang dạng đất tôn giáo được không?

     Rất mong hồi âm từ quý luật sư.

     Trân trọng

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về trường hợp có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất cơ sở tôn giáo không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn:

     1. Đất cơ sở tôn giáo là loại đất gì?

     Theo quy định tại điều 159 luật đất đai 2013 thì đất cơ sở tôn giáo:

• Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quyết định diện tích đất giao cho cơ sở tôn giáo.

     Và Điều 102 khoản 4 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất như sau:

     “4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

     a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

     b) Không có tranh chấp;

     c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

     Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

     => Tiểu kết 1: đất cơ sở tôn giáo được hình thành dưới hình thức được Nhà nước giao hoặc được công nhận quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện luật định.

     Trong trường hợp cơ sở tôn giáo được giao đất thì tại điểm b, khoản 1, điều 59 luật đất đai 2013 quy định cơ quan có thẩm quyền giao đất cho cơ sở tôn giáo phải là Ủy ban nhân dân tỉnh:

     “Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

     a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

     b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; (…)”

     => Kết luận 1: Đất cơ sở tôn giáo là loại đất được cấp dưới hình thức Ủy ban nhân dân tỉnh giao đất hoặc công nhận khi đạt điều kiện luật định, người sử dụng đất lúc này là cơ sở tôn giáo - khoản 4 điều 5 ghi nhận: Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo. Đồng thời người đại diện Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 điều 7 đối với cơ sở tôn giáo là: Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo- điều này chứng tỏ rằng theo quy định của pháp luật người sử dụng đất của loại đất cơ sở tôn giáo không phải là cá nhân, cơ sở tôn giáo được sử dụng đất không giống như những người sử dụng đất khác. [caption id="attachment_43280" align="aligncenter" width="275"] Đất cơ sở tôn giáo[/caption]

     2. Có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất cơ sở tôn giáo không?

     Một là, điều kiện để bạn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất trồng cây lâu năm nêu trên được quy định tại điều 188 luật đất đai gồm có:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

     Hai là, trình tự thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn được thực hiện theo các bước tại:

     Chi tiết theo link sau: Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

     Ba là, có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất cơ sở tôn giáo không

     Theo tư vấn chúng tôi đã nêu ở trên về đất cơ sở tôn giáo và thửa đất mà bạn dự định chuyển mục đích sử dụng (giả sử bạn đã được nhận quyền sử dụng đất theo luật) có sự khác nhau về bản chất của người sử dụng đất và cách thức được hình thành. Có nghĩa là đất của cơ sở tôn giáo là đất mà do cơ sở tôn giáo (được giao đất, được công nhận quyền sử dụng) có quyền; còn thửa đất của bạn thì người sử dụng có quyền là bạn. Do vậy mà không thể chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của bạn được.

     Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp bạn muốn sử dụng diện tích đất của mình đã được nhận chuyển nhượng để hiến tặng, tặng cho cơ sở tôn giáo thì có thể tiến hành được (vì bạn không nêu rõ ý muốn của mình nên chúng tôi tạm thời ghi nhận cả trong trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng là để dùng diện tích đó tặng cho cơ sở tôn giáo). Bởi các lý do sau:

     Điều 28 pháp lệnh số 21/2004/UBTVQH11 và điểm g, khoản 1 điều 169 quy định như sau:

     “1. Cơ sở tín ngưỡng, tổ chức tôn giáo được tổ chức quyên góp, nhận tài sản hiến, tặng, cho trên cơ sở tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân ngoài nước theo quy định của pháp luật.

     2. Việc tổ chức quyên góp của cơ sở tín ngưỡng, tổ chức tôn giáo phải công khai, rõ ràng mục đích sử dụng và trước khi quyên góp phải thông báo với Uỷ ban nhân dân nơi tổ chức quyên góp.

     3. Không được lợi dụng việc quyên góp để phục vụ lợi ích cá nhân hoặc thực hiện những mục đích trái pháp luật.”

     Và “Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

     1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau (...)

     g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;”

     => Tạm kết 1: Cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất, và việc nhận quyền này phải được thông qua việc Nhà nước giao đất. Tuy nhiên, cần phải lưu ý các trường hợp không được nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 điều 191 đối với cơ sở tôn giáo như sau:

     “Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.(…)”

     Lúc này, để được tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho cơ sở tôn giáo thì bạn phải tiến hành các bước sau:

     Bước 1: Làm thủ tục tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Trong đó, hồ sơ tự nguyện trả lại đất phải ghi nhận rõ đất được trả lại nhằm mục đích hiến tặng cho cơ sở tôn giáo bạn muốn hiến tặng.

     Bước 2: Theo quy định về đất cơ sở tôn giáo tại điều 159 nêu trên, cơ sở tôn giáo lúc này muốn nhận được quyền sử dụng đất của bạn thì cần phải lập lập dự án mở rộng cơ sở tôn giáo trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

     Bước 3: Trên cơ sở dự án mở rộng cơ sở tôn giáo đã được phê duyệt và hồ sơ tự nguyện trả đất để hiến tặng cho cơ sở tôn giáo, Nhà nước sẽ thực hiện thủ tục thu hồi đất của người hiến tặng và giao đất cho cơ sở tôn giáo. Cơ sở tôn giáo được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất được giao này. Thủ tục, thẩm quyền này sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có bất động sản được hiến tặng và các cơ quan Nhà nước khác có thẩm quyền liên quan.

     Một số bài viết cùng chuyên mục:

•      Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật
•      Chuyển mục đích sử dụng đất có phải gộp sổ không?

      Để được tư vấn chi tiết hơn về Đất cơ sở tôn giáo, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178  để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi email: [email protected].      Luật Toàn Quốc Xin chân thành cảm ơn./