CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ DI SẢN THỪA KẾ

Câu trả lời của Luật sư:

   Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Bộ Luật dân sự năm 2015;

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế được hiểu như thế nào?

     Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Di sản thừa kế là tài sản của người chết để lại cho những người thừa kế còn sống. 

  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế được hiểu là trình tự, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng di sản thừa kế là quyền sử dụng đất mà người chết để lại cho những người sống theo di chúc hoặc theo pháp luật. 

2. Ai là người có quyền chuyển nhượng di sản thừa kế

     Theo thông tin như bạn cung cấp, do bà ngoại của bạn chết nhưng không để lại di chúc mà bà bạn lại có 4 người con trong đó có một người đã chết. Theo quy định của Bộ luật dân sự thì khi một người chết nhưng không để lại di chúc thì di sản thừa kế của họ sẽ được giải quyết theo quy định về hàng thừa kế của pháp luật. Cụ thể như sau:

2.1 Xác định người thừa kế

     Theo quy định tại Điều 649 BLDS2015, thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.

     Và tại Điều 651 BLDS 2015 quy định về hàng thừa kế như sau:

     Theo thông tin bạn cung cấp, bà bạn mất không để lại di chúc và bà bạn có 4 người con, do đó di sản mà bà bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật, cụ thể là chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà bạn, bao gồm: cha, mẹ đẻ của bà bạn (nếu còn sống); chồng của bà bạn và 4 người con.

Tại Điều 613 BLDS 2015 quy định về điều kiện đối với người thừa kế như sau:

     Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ là cha, mẹ của bà bạn và chồng của bà bạn còn sống hay không, do vậy chúng tôi tư vấn đối với trường hợp những người này đã chết và chết trước bà bạn. Và trong 4 người con của bà bạn cũng có 1 người đã chết, chỉ còn lại 3 người. Vì bạn không nói rõ người này đã chết trước hay sau bà bạn, nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:

     Trường hợp thứ nhất: người con này chết trước bà bạn. Khi đó sẽ phát sinh quan hệ thừa kế thế vị theo Điều 652 BLDS:

     Như vậy, đối với trường hợp này, những người thừa kế bao gồm: 3 người con của bà bạn còn sống và các con của người con đã chết.

     Trường hợp thứ hai: người con này chết sau bà bạn. Khi đó di sản bà bạn để lại được chia thành 4 phần bằng nhau cho 4 người con, với phần của người con đã chết sẽ tiếp tục chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người con đó là: vợ/ chồng và các con của người đó.

     Tóm lại, khi bà bạn chết, di sản sẽ được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo từng trường hợp trên. Nếu bạn là một trong những người con của người đã chết thì bạn có quyền hưởng thừa kế, ngược lại nếu mẹ bạn còn sống thì bạn được xác định là thuộc hàng thừa kế thứ hai của bà bạn, nên không có quyền hưởng di sản thừa kế của bà để lại.

     Nếu các đồng thừa kế của bà bạn muốn bán mảnh đất là di sản thừa kế do bà để lại thì trước hết phải thực hiện thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

 2.2 Thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Bước 1: Các đồng thừa kế thỏa thuận với nhau về việc phân chia/ cử ra người đại diện đứng tên trên giấy tờ sau khi thực hiện thủ tục phân chia

Bước 2: Lập và công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Bước 3: Sang tên trên Giấy chứng nhận từ bà bạn sang cho các đồng thừa kế hoặc người đại diện

Thủ tục tham khảo tại bài viết: Thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và sang tên sổ đỏ

     Sau khi các đồng thừa kế hoặc người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận thì có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đó cho người khác.

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

     Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất là di sản thừa kế nói riêng chỉ được thực hiện khi đáp ứng được các điều kiện nhất định và theo một trình tự pháp luật đã quy định.

3.1 Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

3.2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Sau khi các đồng thừa kế hoặc người đại diện các đồng thừa kế đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thửa đất đáp ứng được các điều kiện theo quy định trên thì có thể chuyển nhượng thửa đất đó cho người khác. Thủ tục chuyển nhượng được trình bày cụ thể tại bài viết: Trình tự, thủ tục: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    Kết luận, như vậy đối với trường hợp của bạn bạn có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế của bà bạn, khi các đồng thừa kế thống nhất và quyết định về việc ủy quyền cho bạn đứng tên mới trong giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc làm văn bản ủy quyền có công chứng, chứng thực. Đồng thời khi chuyển nhượng bạn cũng cần phải lưu ý về điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. 

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ DI SẢN THỪA KẾ

Câu hỏi của bạn:

     Hôm nay em gửi mail này xin được nhờ các luật sư tư vấn giúp em: hàng xóm nhà em có một mảnh đất trước đây bố mẹ chồng họ sinh sống, giờ họ mất rồi để lại 4 người con (2 trai, 2 gái) nhưng không để lại di chúc tài sản cho các con. Tất cả 4 người con đều đã lập gia đình và mỗi người đều có nhà riêng. Ở cạnh mảnh đất của bố mẹ họ là nhà con trai cả ở. Tháng 9 vừa rồi, chị vợ của người con trai cả phát hiện miếng đất trên đã bị em trai chồng bán cho người khác mà không được sự nhất trí của 3 người con còn lại. Vậy em xin hỏi:

     1. Người em trai chồng bán đất của bố mẹ mà không hỏi ý kiến anh, chị như vậy có đúng luật không ạ?

     2. Người em trai đánh máy lại giấy viết tay trước đây 4 anh em đã ký thỏa thuận để lại mảnh đất trên cho anh trai cả quản lý, hương khói; sau đó, bỏ nội dung thỏa thuận, thêm nội dung khác là giao cho em trai chồng quản lý và chèn chữ ký của 4 anh chị em vào giấy đánh máy, photo lại để ra địa chính xã làm chứng hợp thức hóa hồ sơ bán đất như vậy có đúng ko ạ?

     3. Trước đây, giấy viết tay này chỉ có em trai chồng giữ và địa chính xã giữ; người anh trai chồng không giữ bất kỳ giấy tờ gì cả. Vậy bây giờ, gia đình người anh trai chồng muốn đòi lại đất của cha mẹ mà người em đã tự ý bán có được ko ạ?

     4. Thủ tục đòi lại mảnh đất này như thế nào? Nộp cho những cơ quan có thẩm quyền nào để được giải quyết quyền lợi của 3 anh, chị em còn lại?

     5. Thời hạn nộp và giải quyết việc này trong bao lâu ạ? Và, vì 3 anh chị em không có giấy tờ gì trong tay thì cần phải làm những gì để chứng minh trong quá trình khiếu nại?  

     6. Nếu không giải quyết được việc đã bán đất thì làm cách nào để số tiền bán đất mà người em đã cầm phải chia lại cho cả 3 anh, chị em còn lại ạ?

Câu trả lời của Luật sư:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn:

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

     Thứ nhất, việc người em trai bán quyền sử dụng đất là di sản thừa kế của bố mẹ để lại cho 4 người con thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố mẹ mà không có sự đồng ý của 3 người còn lại không đúng theo quy định của pháp luật. Bởi theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, quyền được hưởng thừa kế từ tài sản bố mẹ đã mất không có di chúc sẽ được phân chia theo hàng thừa kế (Điều 651 bộ luật dân sự), mỗi người trong hàng thừa kế đều có một phần quyền đối phần diện tích đất này

    Thứ hai, việc làm giả giấy tờ thỏa thuận của các thành viên trong gia đình đương nhiên là không đúng vì không phải là ý chí tự nguyện của họ. Tuy nhiên, người em trai có thể dùng biện pháp tinh vi để che giấu hành vi làm giả giấy tờ của mình nên địa chính xã không phát hiện ra và đã chứng thực vào văn bản đó và văn bản được coi là có hiệu lực. Để tuyên văn bản đó vô hiệu phải có quyết định của Tòa án là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. 

     Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi không đưa ra được hướng giải quyết chính xác cho bạn được mà dựa trên những thông tin bạn cung cấp. Không rõ người em trai đã bán đất hoàn thành đến thủ tục nào, đã sang tên cấp giấy chứng nhận cho người mua chưa? Hay hai bên mới chỉ có hợp đồng mua bán? Hợp đồng này có được công chứng chứng thực hay không?

     Theo thông tin bạn cung cấp, văn bản họp gia đình chỉ thỏa thuận về việc người quản lý di sản thừa kế không phải văn bản khước từ di sản thừa kế. Dù làm giả văn bản thỏa thuận cho người em quản lý thì người em cũng không có quyền bán di sản đó khi không có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người thừa kế được quy định tại điểm b khoản 1 điều 617 Bộ luật dân sự: "b) Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản;”

2. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

     Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên bố mẹ, chưa làm thủ tục sang tên cấp giấy chứng nhận cho những người thừa kế hay sang tên cho người em này nên một mình người em không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phải là quyền sở hữu của mình được. Tức là, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng chứng thực theo đúng quy định của pháp luật thì mảnh đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người em thì người em mới chuyển quyền sử dụng được. Nếu chỉ là hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng chứng thực, không có giá trị pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua.

     Người em muốn sở hữu hợp pháp toàn bộ quyền sử dụng đất là di sản thừa kế này phải có văn bản khước từ di sản thừa kế có công chứng, chứng thực của 3 người còn lại. Văn bản khước từ di sản thừa kế phải được lập trong thời gian 6 tháng kể từ ngày mở di sản thừa kế, tức là thời điểm người để lại di sản mất trước khi lập văn bản thỏa thuận văn chia di sản thừa kế. Văn bản thỏa thuận hợp gia đình kia chỉ thỏa thuận người quản lý di sản không đủ căn cứ pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất là di sản thừa kế cho người em. Như vậy, người em không có quyền định đoạt mảnh đất đó, việc mua bán là không đúng theo quy định của pháp luật.

     Trường hợp của bạn, có tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất giữa những người có quyền thừa kế hợp pháp và bên mua thì bắt buộc phải giải quyết tranh chấp trước khi làm thủ tục sang tên cấp giấy chứng nhận. Bước đầu vẫn phải hòa giải tại UBND cấp xã trong thời hạn 45 ngày, nếu không giải quyết được thì gửi đơn khởi kiện lên Tòa án.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!