CHUYỂN ĐẤT RỪNG SANG XUẤT SANG ĐẤT DỊCH VỤ

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

1. Chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ là gì?

     Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục làm thay đổi mục đích sử dụng từ lọai đất này sang loại đất khác sau khi chuyển để phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất. Cụ thể, chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ là thủ tục làm thay đổi mục đích sử dụng của loại đất trước khi chuyển là đất rừng sản xuất sang loại đất sau khi chuyển là đất dịch vụ để phù hợp với công năng và mục đích của chủ sử dụng đất là lắp đặt trạm cân điện tử thu mua nông sản. Vậy thủ tục này được thực hiện như thế nào? Chi phí và thời gian ra sao?

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

2.1 Xác định hình thức chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

Tại Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định:

     Và theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013 về phân loại đất thì đất rừng sản xuất là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Tức là khi chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Do đó, căn cứ quy định tại Điểm d Khoản 1, khi chuyển từ đất rừng sang xuất sang đất dịch vụ thì phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2.2 Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Như đã trình bày ở trên, khi chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ thuộc trường hợp phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

     Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013:

     Như vậy, khi chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ đối với đất của hộ gia đình, cá nhân thì cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là UBND cấp huyện.

2.3 Thủ tục chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

2.3.1 Hồ sơ xin chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Ngoài ra, người sử dụng đất phải xuất trình giấy tờ tùy thân: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

2.3.2 Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Khoản 2 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Các giấy tờ quy định tại mục 2.3.1;
• Biên bản xác minh thực địa;
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
  Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

2.3.3 Trình tự thực hiện chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Căn cứ quy định tại Điều 69 Luật đất đai 2013, trình tự chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

• Thẩm tra hồ sơ;
• Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
• Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

2.3.4 Thời gian thực hiện chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành là không quá 15 ngày.

3. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Căn cứ quy định tại Khoản 30 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 10/2018/TT-BTC, tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ được xác định như sau:

     Tiền chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ = tiền sử dụng đất tính theo giá đất của đất dịch vụ của thời hạn sử dụng đất được xác định - tiền sử dụng đất tính theo giá đất của đất rừng sản xuất của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Ngoài tiền sử dụng đất phải nộp nêu trên, người sử dụng đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác như: tiền phí thẩm định hồ sơ cấp GCN, lệ phí địa chính...

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất Đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP;
• Luật du lịch 2017;

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Pháp luật hiện hành không có quy định về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Tuy nhiên, có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục về đất đai mà kết quả của thủ tục này là mục đích sử dụng đất được thay đổi từ loại này sang loại khác. Chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay có thể được thực hiện theo một trong hai hình thức: chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

2. Những trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước được quy định tại điều 57 Luật đất đai gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

     Trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ, vì vậy bạn buộc phải xin phép cơ quan nhà nước.

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất thương mại dịch vụ

     Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

     Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm những giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

     Bước 2: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

     Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Biên bản xác minh thực địa
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
• Văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Bước 4: Bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm:

• Tiền sử dụng đất
• Phí thẩm định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Lệ phí địa chính

     Bước 5: Nhận kết quả

4. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú

     Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú được quy định tại điều 49 Luật du lịch năm 2017, bao gồm:

• Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật
• Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;
• Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch

     Trong trường hợp bạn muốn xây dựng cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ homestay bạn phải đáp ứng tất cả các điều kiện trên. Các cơ sở lưu trú phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng tại khu vực đó, đáp ứng điều kiện phục vụ khách du lịch.

     Tóm lại, với một thửa đất có mục đích sử dụng đất là đất rừng sản xuất, nếu bạn muốn sử dụng vào các mục đích khác như lắp đặt trạm cân điện tử thu mua nông sản hay kinh doanh homestay hay các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp thì phải chuyển mục đích sử dụng đất sang nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Và khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất này người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Quỳnh Mai