Chuyển mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang đất thương mại dịch vụ

Chuyển mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang đất thương mại dịch vụ. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước

CHUYỂN ĐẤT RỪNG SANG XUẤT SANG ĐẤT DỊCH VỤ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi có lô đất rừng sản xuất (RST) hiện đang trồng keo. nay tôi có nhu cầu chuyển 4.000m2 sang đất dịch vụ thương mại để lắp đặt trạm cân điện tử thu mua nông sản có được không? Thủ tục như thế nào? Mong Luật sư giải đáp giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ là gì?

     Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục làm thay đổi mục đích sử dụng từ lọai đất này sang loại đất khác sau khi chuyển để phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất. Cụ thể, chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ là thủ tục làm thay đổi mục đích sử dụng của loại đất trước khi chuyển là đất rừng sản xuất sang loại đất sau khi chuyển là đất dịch vụ để phù hợp với công năng và mục đích của chủ sử dụng đất là lắp đặt trạm cân điện tử thu mua nông sản. Vậy thủ tục này được thực hiện như thế nào? Chi phí và thời gian ra sao?

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

2.1 Xác định hình thức chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

Tại Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

     Và theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013 về phân loại đất thì đất rừng sản xuất là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Tức là khi chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Do đó, căn cứ quy định tại Điểm d Khoản 1, khi chuyển từ đất rừng sang xuất sang đất dịch vụ thì phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

2.2 Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Như đã trình bày ở trên, khi chuyển từ đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ thuộc trường hợp phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

     Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013:

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

     Như vậy, khi chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ đối với đất của hộ gia đình, cá nhân thì cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là UBND cấp huyện.

2.3 Thủ tục chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

2.3.1 Hồ sơ xin chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ bao gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu);
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Ngoài ra, người sử dụng đất phải xuất trình giấy tờ tùy thân: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu…

2.3.2 Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Khoản 2 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

  • Các giấy tờ quy định tại mục 2.3.1;
  • Biên bản xác minh thực địa;
  • Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
  • Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
    Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
  • Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

2.3.3 Trình tự thực hiện chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Căn cứ quy định tại Điều 69 Luật đất đai 2013, trình tự chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

  • Thẩm tra hồ sơ;
  • Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
  • Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

2.3.4 Thời gian thực hiện chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành là không quá 15 ngày.

3. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ

     Căn cứ quy định tại Khoản 30 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 10/2018/TT-BTC, tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ được xác định như sau:

     Tiền chuyển đất rừng sản xuất sang đất dịch vụ = tiền sử dụng đất tính theo giá đất của đất dịch vụ của thời hạn sử dụng đất được xác định – tiền sử dụng đất tính theo giá đất của đất rừng sản xuất của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Ngoài tiền sử dụng đất phải nộp nêu trên, người sử dụng đất còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác như: tiền phí thẩm định hồ sơ cấp GCN, lệ phí địa chính…

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Chào luật sư. Gia đình tôi có lô đất rừng sản xuất (50000 m2 )đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất). Lô đất đó nằm trong vùng quy hoạch đất dịch vụ, thương mại của phân khu đô thị phong nha kẻ bàng. Vậy cho tôi hỏi:

1. gia đình tôi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất qua đất dịch vụ thương mại được không.

2. gia đình tôi làm như thế nào để có thể xây dựng cơ sở vật chất nhằm kinh doanh dịch vụ homestay trên mảnh đất đó.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Pháp luật hiện hành không có quy định về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Tuy nhiên, có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục về đất đai mà kết quả của thủ tục này là mục đích sử dụng đất được thay đổi từ loại này sang loại khác. Chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay có thể được thực hiện theo một trong hai hình thức: chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

2. Những trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước được quy định tại điều 57 Luật đất đai gồm:

  • Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
  • Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
  • Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
  • Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

     Trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ, vì vậy bạn buộc phải xin phép cơ quan nhà nước.

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng sản xuất sang đất thương mại dịch vụ

     Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

     Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm những giấy tờ sau:

     Bước 2: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

     Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

  • Đơn xin chuyển chuyển mục đích sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Biên bản xác minh thực địa
  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
  • Văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh
  • Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     Bước 4: Bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm:

  • Tiền sử dụng đất
  • Phí thẩm định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Lệ phí địa chính

     Bước 5: Nhận kết quả

4. Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú

     Điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú được quy định tại điều 49 Luật du lịch năm 2017, bao gồm:

  • Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật
  • Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;
  • Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch

     Trong trường hợp bạn muốn xây dựng cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ homestay bạn phải đáp ứng tất cả các điều kiện trên. Các cơ sở lưu trú phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng tại khu vực đó, đáp ứng điều kiện phục vụ khách du lịch.

     Tóm lại, với một thửa đất có mục đích sử dụng đất là đất rừng sản xuất, nếu bạn muốn sử dụng vào các mục đích khác như lắp đặt trạm cân điện tử thu mua nông sản hay kinh doanh homestay hay các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp thì phải chuyển mục đích sử dụng đất sang nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Và khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất này người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về chuyển mục đích sử dụng đất:

Tư vấn qua tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ trình tự chuyển mục đích sử dụng đất, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất… Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

 

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

 

Tư vấn trực tiếp: Nếu bạn sắp xếp được công việc và thời gian bạn có thể đến trực tiếp Công ty Luật Toàn Quốc để được tư vấn. Lưu ý trước khi đến bạn nên gửi câu hỏi, tài liệu kèm theo và gọi điện đặt lịch hẹn tư vấn trước để Luật Toàn Quốc sắp xếp Luật Sư tư vấn cho bạn, khi đi bạn nhớ mang theo hồ sơ.

 

Dịch vụ thực tế: Luật Toàn Quốc cung cấp dịch vụ pháp lý về chuyển mục đích sử dụng đất như: soạn thảo, kê khai hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất; đại diện theo ủy quyền thay mặt khách hàng nộp hồ sơ, liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thay mặt thực hiện nghĩa vụ tài chính…

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Quỳnh Mai