Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chi phí sang tên sổ đỏ, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chi phí sang tên sổ đỏ như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai;
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2014;
• Thông tư 92/2015/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

1. Sang tên sổ đỏ là gì? Chi phí sang tên sổ đỏ là gì?

     Sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thường đối với thủ tục mà người sử dụng đất phải thực hiện sau khi có những thay đổi về chủ sử dụng đất. Hiểu theo cách đon giản nhất, sang tên sổ đỏ là việc chuyển tên trên sổ đỏ từ người này sang người khác do chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn là quyền sử dụng đất... Sang tên sổ đỏ còn được gọi theo thuật ngữ pháp lý là đăng ký biến động đất đai.

     Chi phí sang tên sổ đỏ là các khoản tiền mà các bên phải nộp cho nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền khác khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

2. Trường hợp phải sang tên sổ đỏ

     Trên thực tế, thủ tục sang tên sổ đỏ thường được dùng để chỉ các trường hợp mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất.

     Nhưng theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013, các trường hợp sang tên sổ đỏ là các trường hợp sau đây:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; (Điểm a)
• Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; (Điểm h)
• Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; (Điểm i)
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; (Điểm k)

     Ngoài ra, Điều luật này cũng có quy định về thời hạn sang tên sổ đỏ trong các trường hợp nêu trên tại Khoản 6:

3. Chi phí sang tên sổ đỏ

     Chi phí sang tên sổ đỏ hay lệ phí sang tên sổ đỏ, mức phí sang tên sổ đỏ không phải là tên gọi của một loại phí cụ thể. Mà đây là cách gọi chung của các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi sang tên sổ đỏ, bao gồm: phí công chứng hợp đồng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận và các loại phí, lệ phí khác.

     Cụ thể:

3.1 Phí công chứng hợp đồng

     Theo quy định của Luật đất đai thì đối với tất cả các giao dịch về đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế... quyền sử dụng đất thì đều phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực.

     Khi các bên đi công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng thì sẽ phải trả phí công chứng cho văn phòng công chứng, chi phí này không phải nộp cho cơ quan thuế khi đi nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan nhà nước, mà phải thanh toán tại giai đoạn công chứng hợp đồng là giai đoạn trước đó.

Phí công chứng được xác định theo khung tính phí do Bộ tài chính quy định như sau:

     Đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản có giá quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó; trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

     Ngoài ra, khi công chứng hợp đồng, nếu các bên tham gia giao dịch có yêu cầu văn phòng công chứng soạn thảo hợp đồng thì phải trả thêm phí soạn thảo hợp đồng.

3.2 Thuế thu nhập cá nhân

     Khi sang tên sổ đỏ trong các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, người có thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

3.2.1 Nghĩa vụ nộp thuế và căn cứ tính thuế

     Về nghĩa vụ nộp thuế, thuế suất và cách tính thuế TNCN trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế cũng có sự khác nhau.

a) Đối với trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển nhượng là bên có nghĩa vụ nộp thuế TNCN trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

     Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng là giá tính theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Đối với trường hợp tặng cho, thừa kế QSDĐ thì bên nhận tặng cho, nhận thừa kế là bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

     Đối với thừa kế, quà tặng là các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước: giá trị tài sản được xác định trên cơ sở bảng giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng.

     Trường hợp cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là tài sản nhập khẩu và cá nhân nhận thừa kế, quà tặng phải nộp các khoản thuế liên quan đến việc nhập khẩu tài sản thì giá trị tài sản để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế quà tặng là giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trừ (-) các khoản thuế ở khâu nhập khẩu mà cá nhân tự nộp theo quy định.

3.2.2 Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

     Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được miễn trong những trường hợp sau:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
• Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

     Theo đó, khi chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

3.3 Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất

     Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

a) Về giá tính lệ phí trước bạ:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Riêng:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

• Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

b) Về mức thu lệ phí trước bạ: mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%

Tóm lại, lệ phí trước bạ đối với nhà đất được xác định theo công thức: 

c, Trường hợp miễn lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ

Khi sang tên sổ đỏ được miễn lệ phí trước bạ trong các trường hợp sau đây:

• Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai.
• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3.4 Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và các lệ phí địa chính khác

     Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận hay còn gọi là lệ phí thẩm định sang tên sổ đỏ và các lệ phí địa chính khác bao gồm: phí in phôi bìa (trong trường hợp cấp đổi GCN mới); phí đo đạc, lập bản đồ địa chính (nếu có); lệ phí đăng ký biến động đất đai, thuế GTGT...

     Mức thu của từng loại phí, lệ phí này sẽ áp dụng theo quy định của từng tỉnh sao cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

4. Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính

Về hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính và sang tên sổ đỏ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu);
• Văn bản chuyển quyền đã được công chứng, chứng thực (Bản nộp cho cơ quan Nhà nước);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;( bản chính và bản sao chứng thực);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản);
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản);
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đối với đất có mục đích sử dụng là đất phi nông nghiệp) (01 hoặc 02 bản);
• Giấy tờ chứng minh mối quan hệ đối với các trường hợp được miễn thuế;
• Ngoài ra, người nộp hồ sơ có thể chuẩn bị dự phòng bản sao chứng thực giấy tờ tùy thân của những người liên quan như: CMND, SHK

     Như đã phân tích ở trên, căn cứ để xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định hoặc giá trị chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng/ chứng thực. Với mức thu thuế thu nhập cá nhân là 2% và mức thu lệ phí trước bạn là 0,5%.

     Không có quy định nào quy định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được xác định dựa trên giá đất trúng đấu giá hoặc giá đất mà người sử dụng trước đó đã mua vào. Bạn cần liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để đề nghị kiêm tra thông tin.

     Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt khi sang tên sổ đỏ muộn bị phạt như sau:

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.