BỒI THƯỜNG TIỀN ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT

Câu hỏi của bạn:

     Vào tháng 12/2017 bà ngoại tôi có thực hiện kí hợp đồng bán đất với bên ông A và có nhận cọc 500 triệu. Hạn hợp đồng là 2 tháng, nhưng sau 2 tháng thì giấy tờ đất không thể cắt và sang tên được do vướng quy hoạch. Đến tháng 5 năm 2018 ông A có dẫn ngoại đi ra phòng công chứng hủy hợp đồng đặt cọc sau đó dẫn ngoại đến 1 văn phòng công chứng khác để làm hợp đồng đặt cọc khác với người khác. Nhưng đến nơi làm giấy tờ người ta nói đất không thể cắt được,không thể sang tên nên bên thứ 3 không đồng ý làm hợp đồng bên làm giấy tờ trả hồ sơ cho bên tôi và người thứ 3 kia về. Lúc đó ông A không có mặt.

     Khi về đến nhà bên ông A có đi theo. Bắt ngoại kí hợp đồng đặt cọc khác. nhưng ngoại thấy rắc rối nên nói không muốn bán nữa và trả cọc cho ông A thì ông A không đồng ý. Lúc đó ông A có viết một tờ hợp đồng khác bắt dì 2 là con của ngoại kí tên lên tờ hợp đồng viết tay đó. (Dì 2 không có hộ khẩu chung với ngoại.) hợp đồng đó có địa chính và dì 2 kí tên làm chứng. Hợp đồng chỉ có 1 bản và không ghi ngày tháng năm. Và cũng không được ra công chứng.

     Giờ bên ông A có kiện ngoại ra toà đòi bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất. Khi vừa đưa đơn ra toà bên tôi không biết. Chiều hôm đó ông A có đưa người đến rào khu đất nhà tôi lại. Đến nay đã 13 ngày tôi có nghe bên toà nói đã gửi giấy mời ngày 27/6 ra toà. Nhờ luật sư tư vấn giúp vấn đề của tôi. Và cho tôi biết tôi sai đúng chỗ nào ạ.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất

     Bà bạn có ký hợp đồng đặt cọc bán đất với ông A và nhận số tiền là 500 triệu đồng. Sau đó, hai bên có thỏa thuận đến văn phòng công chứng để hủy hợp đồng đặt cọc và đến văn phòng công chứng khác để ký hợp đồng đặt cọc với bên thứ ba. Nhưng do đất không đủ điều kiện tách thửa nên bên thứ ba không đồng ý ký hợp đồng. Bà muốn trả lại số tiền 500 triệu đồng cho ông A nhưng ông A không chịu và ép bà ký hợp đồng đặt cọc khác. Bà không ký nhưng ông A đã làm hợp đồng đặt cọc viết tay có chữ ký của dì bạn có địa chính xã làm chứng. Ông A căn cứ vào hợp đồng đặt cọc đó đã gửi đơn ra tòa để yêu cầu bà bồi thường tiền cọc. [caption id="attachment_97835" align="aligncenter" width="450"] Bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất[/caption]

     Thứ nhất, bà ngoại và ông A đã ra văn phòng công chứng để hủy hợp đồng đặt cọc. Khoản 1, 2 điều 427 Bộ luật dân sự quy định, hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận để giao kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận:

     “Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

     1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

     2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản…”

     Thứ hai, lợi dụng việc bà ngoại bạn vẫn cầm tiền cọc nên ông A đã tạo lập hợp đồng đặt cọc viết tay để yêu cầu bà ngoại bạn bồi thường tiền cọc do không thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng bên nhận đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc là dì bạn. Nên người phải chịu trách nhiệm bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất do không thực hiện nghĩa vụ là dì bạn không phải bà bạn. Tuy nhiên, nếu có căn cứ chứng minh dì bạn bị lừa dối, hoặc bị đe dọa, cưỡng ép kí hợp đồng đặt cọc thì gia đình bạn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố là yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc đó là vô hiệu theo quy định tại điều 127 Bộ luật dân sự 2015:

     "Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

     Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

     Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

     Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

     Hậu quả của giao dịch dân sự là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức là dì bạn sẽ không phải bồi thường tiền cọc. Tuy nhiên, việc chứng minh phụ thuộc vào lời khai, chứng cứ của các đương sự và người làm chứng. Để đưa ra lập luận xác đáng bảo vệ quyền và lợi ích của gia đình bạn, bạn nên nhờ luật sư trực tiếp bảo vệ trước tòa.

Bài viết tham khảo:

• Hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán đất
• Thời điểm chấm dứt hợp đồng đặt cọc do không ký hợp đồng chuyển nhượng

     Để được tư vấn chi tiết về bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.