CẢI TẠO NHÀ TẬP THỂ

Câu hỏi về cải tạo nhà tập thể:

     Chào luật sư, tôi có câu hỏi về cải tạo nhà chung cư cũ như sau: Năm 2004 gia đình tôi có mua thanh lý nhà tập thể 2 tầng, do nhà nước bán, nội dung thanh lý gia đình tầng 1 mua thanh lý diện tích nhà tầng 1 và toàn bộ đất của căn nhà và được cấp bìa đỏ quyền sử dụng đất; còn tầng 2 mua thanh lý diện tích nhà tầng 2 và được cấp quyền sử dụng nhà tầng 2. Đến nay chất lượng của căn nhà xuống cấp, gây nguy hiểm cho gia đình tầng 1. Tôi có báo cáo chính quyền nơi cư trú và được giải thích là các hộ tự thỏa thuận nếu mua được tầng 2 thì họ làm thủ tục cho phá nhà. Nhưng gia đình tầng 2 lại không nhượng lại vậy trong trường hợp này chúng tôi phải làm thế nào, có luật nào quy định về việc này không.

     Tôi nhờ luật sư tư vấn giúp tôi xin cảm ơn.

Câu trả lời về cải tạo nhà tập thể:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Cải tạo nhà tập thể, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề cải tạo nhà tập thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý về cải tạo nhà tập thể:

• Luật đất đai 2013
• Luật Nhà ở 2014
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014
• Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định về cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư

2. Nội dung tư vấn về cải tạo nhà tập thể:

     Sửa chữa, bảo trì nhà tập thể cũ luôn là vấn đề gây ra nhiều tranh luận và có rất nhiều ý kiến tranh luận từ cả những người sở hữu, người quản lý cùng với những người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Trường hợp của bạn là một trong những điển hình hiện nay trong việc bảo trì, tu sửa các nhà tập thể cũ. Chúng tôi xin đưa ra một số ý kiến tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

2.1 Quy định về cải tạo nhà tập thể, nhà chung cư cũ:

     Quy định về nhà chung cư được giải thích trong Luật nhà ở 2014 như sau:

     Trường hợp của bạn là nhà tập thể có hai chủ sở hữu, do đó theo cách hiểu đơn giản thì căn nhà hiện tại mà bạn cùng người sở hữu tầng hai được coi là nhà chung cư cũ. Việc giải quyết các vấn đề liên quan đến tu sửa, bảo trì được thực hiện theo quy định của Luật nhà ở 2014 và các quy định hướng dẫn thi hành.

     Theo thông tin mà bạn cung cấp thì việc bạn mua căn hộ tập thể từ năm 2004, như vậy cho đến nay đã hơn 15 năm chưa tính thời gian trước đó được sử dụng bởi cơ quan đã thanh lý sử dụng. Như vậy trước hết bạn có thể tìm hiểu xem căn nhà chung cư này còn thời hạn sử dụng theo quy định của Luật nhà ở hay không, khi đó có thể xảy ra hai trường hợp:

• Trường hợp 1: Căn nhà chưa hết thời hạn sử dụng

     Trong trường hợp này, trước tiên bạn cần thỏa thuận lại với chủ sở hữu căn hộ tầng hai về việc tu sửa, bảo dưỡng sau đó nộp đơn yêu cầu đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được xem xét, phê duyệt về cách thực hiện tu sửa lại căn nhà.

     Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tầng hai không đồng ý sửa chữa hoặc không hợp tác bạn có thể yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền đến thẩm định lại chất lượng sử dụng, từ đó làm căn cứ yêu cầu được sửa chữa, tu sửa. Theo đó, trong đơn yêu cầu, bạn cần chỉ rõ công trình chưa hết hạn sử dụng nhưng có nguy cơ sụp đổ, gây nguy hiểm cho hộ gia đình của bạn.

• Trường hợp 2: Căn nhà đã hết thời hạn sử dụng

     Trường hợp này, dù chủ sở hữu căn hộ tầng 2 không đồng ý tu sửa, bảo dưỡng, bạn vẫn có quyền yêu cầu phá dỡ theo quy định của pháp luật về nhà ở, theo đó yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền xác nhận cần phá dỡ để cải tạo theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở 2014:

     Như vậy, gia đình bạn hoàn toàn có hoàn toàn có thể tự thực hiện các thủ tục để yêu cầu được phá dỡ, tu sửa lại căn nhà để đảm bảo việc sử dụng được an toàn. [caption id="" align="aligncenter" width="280"] Cải tạo nhà tập thể[/caption]

2.2 Cách thức tu sửa, cải tạo nhà tập thể:

     Trường hợp của bạn mặc dù có quyền sở hữu đất và nhà ở nhưng vẫn thuộc quyền sở hữu chung theo quy định của Luật nhà ở, do đó khi muốn tu sửa, cải tạo cần tuân theo các quy định, thủ tục luật định. Theo quy định, có thể có các trường hợp sau xảy ra khi phá dỡ để tu sửa:

• Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định
• Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt

     Ngoài ra trong trường hợp phải tháo dỡ mà chủ ở hữu căn hộ tầng 2 không đồng ý thì cơ quan có thẩm quyền có quyền cưỡng chế phá dỡ để thực hiện đảm bảo an toàn chung. Như vậy, bạn hoàn toàn có thể yên tâm về việc được cải tạo lại căn nhà để đảm bảo đời sống của gia đình mình, trường hợp nếu bị thu hồi do không còn phù hợp với quy hoạch chung thì gia đình bạn cũng sẽ được nhận bồi thường theo quy định về thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

     Bạn có thể tham khảo:

• Thời hạn sử dụng nhà chung cư, xử lý nhà chung cư hư hỏng
• Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư được quy định như thế nào?

      Để được tư vấn chi tiết về cải tạo nhà tập thể, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Phạm Chơn