CÁCH TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: tôi là con út trong gia đình. Ba tôi lúc còn sống có 1 thửa đất khoảng 2700m2. Thửa đất này là đất vườn. Gia đình tôi có cất căn nhà trên mảnh đất vườn này, căn nhà khoảng 130m2. Trước khi ba tôi mất. Ba có nói là sẽ cho mảnh đất vườn này cho tôi nhưng mảnh đất này chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất. Đến năm 2017, tôi mới đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất tôi nằm ven con lộ nhựa nhỏ nông thôn. Đến khi chuẩn bị nộp tiền thì cơ quan thuế báo phải nộp 45 triệu. Trong giấy báo nộp tiền có ghi. Vị trí đất là VT1. 300m2 là đất ở, còn lại là đất vườn. Tiền nộp chính là 50% giá tiền sử dụng 300m2 đất ở (300 ngàn/m2) tức 45 triệu. Vậy Luật sư cho tôi hỏi:

     Thứ nhất: Vị trí đất của tôi tại sao lại là VT1, trong khi đó đất của tôi ở đường nhựa nông thôn nhỏ, cách quốc lộ tỉnh khoảng 4km.

     Thứ hai: Đất của tôi là đất vườn. Sao lại chuyển 300m2 đất vườn thành đất ở, 300m2 là do cán bộ địa chính đo, chứ nhà tôi chỉ khoảng 130m2.

     Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn về cách tính tiền sử dụng đất ở:

1. Đất VT1 là gì?

    VT1 là ký hiệu về vị trí của thửa đất để có thể xác định được giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định vị trí đất là thuộc vị trí nào thì ở mỗi tỉnh sẽ có một quy định khác nhau chứ không có một quy định chung trên cả nước. Do đó, vì bạn không nói rõ đất nhà bạn là thuộc tỉnh thành nào nên bạn có thể truy cập vào hệ thống bảng giá đất tại link này http://www.banggiadat.vn để có thể biết chi tiết thêm về vị trí đất của nhà bạn.

     Ví dụ: Theo thông tin mà tỉnh Quảng Bình cung cấp thì đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản được phân theo 4 vị trí như sau:

     Vị trí 1: Gồm các thửa đất đáp ứng 3 điều kiện: Nằm ven trục đường giao thông chính (đường liên xã, liên huyện, tỉnh lộ, quốc lộ) và có khoảng cách không quá 500m kể từ mặt tiếp giáp trục đường giao thông (theo đường thẳng vuông góc với trục đường); có khoảng cách tính theo đường vận chuyển tới khu dân cư tập trung không quá 500m; có độ phì từ mức trung bình trở lên.

     Vị trí 2: Gồm các thửa đất đáp ứng được 2 điều kiện của vị trí 1.

     Vị trí 3: Gồm các thửa đất đáp ứng được 1 điều kiện của vị trí 1.

     Vị trí 4: Gồm các thửa đất không đáp ứng được điều kiện nào của vị trí 1.

2. Nghĩa vụ tài chính thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.1. Thuế thu nhập cá nhân

     Căn cứ theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, liên quan đến nhà đất thì thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau sẽ được miễn thuế TNCN.

2.2. Lệ phí trước bạ

     Trường hợp của bạn cũng được miễn lệ phí trước bạ từ việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất của bố mẹ căn cứ vào khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:

     “10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” [caption id="attachment_61128" align="aligncenter" width="288"] Tiền sử dụng đất ở[/caption]

2.3. Lệ phí địa chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

     Bao gồm: phí đo đạc, phí lập hồ sơ địa chính, phí in giấy chứng nhận ... do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định phù hợp với thực tế của từng địa phương

2.4. Tiền sử dụng đất ở.

     Vì bạn không nói rõ là thời gian sử dụng đất của gia đình bạn có từ bao giờ nên việc thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sẽ được xác định trong hai trường hợp quy định tại Điều 6, Điều 7 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

• Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013, tại thời điểm bắt đầu không có một trong các hành vi vi phạm thì đối với đất có nhà ở người sử dụng đất:

     - Không phải nộp tiền sử dụng đất ở đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương) công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.

     - Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

• Đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013, tại thời điểm bắt đầu không có một trong các hành vi vi phạm thì đối với đất có nhà ở người sử dụng đất phải nộp:

     - Tiền sử dụng đất ở bằng 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức.

     - Đối với diện tích đất vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

3. Tư vấn theo thông tin mà bạn cung cấp.

     Căn cứ điểm b, khoản 4 Điều 103 Luật đất đai năm 2013 đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Như vậy, việc tính 300m2 là đất ở thì có thể cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào hạn mức giao đất do cấp tỉnh của bạn quy định để tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn chứ không phải dựa trên diện tích thực tế nhà bạn đang sử dụng.

     Nếu vì lý do tiền thuế sử dụng đất đối với 300m2 là "nặng" đối với gia đình bạn thì bạn có thể viết đơn xin nợ thuế sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trên.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật đất đai 2013.
• Chi phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ là bao nhiêu?

    Để được tư vấn chi tiết về Cách tính tiền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.