CHI PHÍ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ LÀ BAO NHIÊU?

Câu hỏi của bạn:

     Tôi có câu hỏi muốn nhờ tư vấn như sau: Bố mẹ tôi có mua 2 mảnh đất (Đất dùng để ở). Mảnh 1: trị giá là 400.000.000đ. Mảnh 2: trị giá 100.000.00đ nhưng trên mảnh đất này có 1 ngôi nhà cấp 4. Vậy tôi muốn hỏi là chi phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ là như thế nào? Và tính theo phần trăm số tiền của mảnh đất hay số m2 của mảnh đất? Mảnh đất số 2 có nhà cấp 4 thì chi phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ có cao hơn so với mảnh đất số 1 không? Tôi xin cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn: Chi phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

     Để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cần phải đảm bảo các điều kiện sau: đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên để thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất căn cứ điều 188 Luật đất đai.

     Theo thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn muốn cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hai mảnh đất mà bố, mẹ bạn mua. Như vậy, cần tiến hành hai thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, bạn cũng chưa nói rõ là nguồn gốc đất mà bố mẹ bạn mua làm hai mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hay chưa hay đây là lần đầu xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Do đó, chúng tôi tư vấn cho bạn 2 trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ như sau:

1. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

     Căn cứ Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì việc đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi như: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất... và các trường hợp khác quy định tại Khoản 4 Điều 95. Như vậy, nếu mảnh đất mà bố mẹ bạn mua đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xác lập quyền đối với mảnh đất đó thông qua các giao dịch, hợp đồng như mua bán, tặng cho... thì bố mẹ bạn hiện giờ phải đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ biến động đất đai như sau:

     1.1. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi đăng ký biến động/sang tên.

     Bước 1. Bố mẹ bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp cho văn phòng đăng ký đất đai như sau: căn cứ khoản 2 điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT bộ hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng mua bán bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã công chứng, chứng thực;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc;
• Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ nhân thân của các bên: chứng minh thư nhân thân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân,…

     Bước 2. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc:

• Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để xác nhận và công khai kết quả kiểm tra trong 15 ngày;
• Trích lục bản đồ địa chính;
• Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện Cấp giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
• Gửi số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Gửi hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Xác nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cấp: ;
• Cập nhập, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

     Bước 3. UBND cấp huyện hủy thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ.

     Bước 4. Trao giấy chứng nhận cho bố mẹ bạn trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ.

     Xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013 bao gồm: thửa đất được giao, cho thuê sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. Đối với việc xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu được thực hiện như sau:

   1.2. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu.

     Bước 1: Bố mẹ bạn cần chuẩn bị hồ sơ nộp cho văn phòng đăng ký đất đai/ hoặc Ủy ban nhân dân xã như sau: căn cứ khoản 1 điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Bản sao giấy tờ nhân thân của các bên: chứng minh thư nhân thân, sổ hộ khẩu,...

    Bước 2. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc:

• Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để xác nhận và công khai kết quả kiểm tra trong 15 ngày;
• Trích lục bản đồ địa chính;
• Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện Cấp giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
• Gửi số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
• Gửi hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Cập nhập, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

    Bước 3. Trao giấy chứng nhận cho bố mẹ bạn trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ. [caption id="attachment_57943" align="aligncenter" width="386"] Giấy chứng nhận QSDĐ[/caption]

     2. Chi phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật

     2.1. Lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

     Tại điểm b, khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC có quy định về mức thu lệ phí đối với việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ như sau:

"Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

     Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

     Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận."

     2.2. Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ tài chính thì trường hợp này của bạn không được miễn thuế thu nhập cá nhân mà bên bán là bên chịu thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

     Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính bằng 2% giá trị tài sản giao dịch (trường hợp này là giá trị của mảnh đất làm giấy chứng nhận QSDĐ). Trường hợp bố mẹ bạn có thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên mua (tức bố mẹ bạn) là người nộp thuế thu nhập cá nhân thì loại thuế này sẽ do bố mẹ bạn chi trả. 

     2.3. Tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

     Trường hợp bố mẹ bạn tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì nếu thuộc trường hợp không được miễn tiền sử dụng đất thì số tiền phải nộp theo quy định pháp luật.

     Chi tiết tham khảo: Thu tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100

     Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

     2.4. Lệ phí trước bạ

     Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì giá tính lệ phí trước bạ được quy định như sau:

"1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất.

a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà."

     Đối với Nhà, đất thì mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%.

     Từ những phân tích phía trên thì chi phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà bố mẹ bạn bao gồm: Lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ và lệ phí trước bạ; còn thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên bán chịu. Việc tính chi phí cho việc cấp giấy chứng nhận cho 2 mảnh đất mà bố mẹ bạn mua thì không căn cứ vào diện tích hay giá trị của mảnh đất mà nó chỉ phụ thuộc vào việc bố mẹ bạn xin cấp mới hay là cấp lại và cấp giấy chứng nhận có bao gồm cả tài sản gắn liền với đất hay không.

     Chú ý: việc bố mẹ bạn xin cấp sổ đỏ cho 2 mảnh đất là 2 mảnh độc lập với nhau hay là 2 mảnh giáp ranh giới với nhau nay gộp chung thành 1 thửa. Trường hợp xin cấp 2 giấy chứng nhận cho 2 thửa đất thì cần chuẩn bị 2 bộ  hồ sơ tương ứng với các thông tin của từng thửa đất và chi phí cho 2 bộ hồ sơ là khác nhau (vì 1 mảnh có tài sản gắn liền với đất).

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Công chứng hợp đồng về nhà ở được quy định như thế nào?
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về chi phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.          

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng