CÁCH TÍNH THUẾ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SANG ĐẤT Ở

     Cách tính thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đã có những điều chỉnh mới. Cách tính thuế chuyển mục đích sang đất ở 2024 như thế nào?

1. Thuế chuyển mục đích sang đất ở được hiểu như thế nào?

     Chuyển muc đích sử dụng đất là việc thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc phải đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Thuế chuyển mục đích sang đất ở là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang loại đất ở.

     Nội dung bài viết dưới đây cung cấp các kiến thức pháp lý về cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với đất của hộ gia đình, cá nhân.

2. Cách tính thuế chuyển mục đích sang đất ở 2024 

     Thuế chuyển mục đích sang đất ở hay còn gọi là tiền sử dụng đất được áp dụng khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ một loại đất khác sang đất ở.

     Thuế chuyển mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ vào một số yếu tố như:

• Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giá đất;
• Trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất;

     Cụ thể, tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển sang đất ở như sau:

2.1 Công thức tính tiền thuế chuyển mục đích sang đất ở

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất -  Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

• Cách tính tiền đất sau khi chuyển mục đích:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (x) Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

• Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
• Cách tính tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích được xác định cụ thể đối với mỗi loại đất và hình thức sử dụng đất được trình bày chi tiết dưới đây:

2.2 Tiền đất trước khi chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp

a) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

b) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = (Diện tích đất có thu tiền thuê đất  (x) giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích (x) Thời hạn sử dụng đất còn lại) : Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích

Trong đó:

• Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
• Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

c) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

2.3 Tiền đất trước khi chuyển mục đích đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

a) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

b) Đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng không (=0).

Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.

c) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = (Diện tích đất (x) giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích (x) Thời hạn sử dụng đất còn lại) : Thời hạn sử dụng đất còn lại

Trong đó:

• Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
• Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

2.4 Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

​

3. Các chi phí khác phải nộp khi chuyển mục đích sang đất ở

3.1 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

     Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC  thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau. Ngoài ra, phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (từng địa phương sẽ quy định riêng).

3.2 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất của loại đất sau khi chuyển mục đích (x) diện tích (x) 0,5%

3.3 Phí, lệ phí địa chính khác

• Mức thu sẽ tùy vào từng địa phương thu phí, lệ phí địa chính khác 

Câu hỏi 1: Chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất ở có cần xin phép không?

Đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, khi chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Câu hỏi 2: Hồ sơ xin chuyển mục đích sang đất ở nộp ở đâu?

     Hồ sơ xin chuyển mục đích sang đất ở nộp tại  

• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất. Đây là cơ quan chuyên trách về quản lý đất đai tại địa phương và là nơi tiếp nhận hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có đất. Nếu địa phương bạn chưa có Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ có thể được nộp trực tiếp tại UBND cấp huyện để được giải quyết.

     Bài viết cùng chuyên mục 

• Điều kiện chuyển nhượng đất đai theo Luật đất đai 2024
• Thủ tục chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở