Cách tính mật độ xây dựng công trình như thế nào

Cách tính mật độ xây dựng công trình đối với mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp được quy định tại Thông tư 22/2020/TT-BXD, cụ thể như sau:

CÁCH TÍNH MẬT ĐỘ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Câu hỏi của bạn về cách tính mật độ xây dựng:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp đó là: hiện nay quy định về cách tính mật độ xây dựng là như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư về cách tính mật độ xây dựng:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cách tính mật độ xây dựng, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về cách tính mật độ xây dựng như sau:

1. Cơ sở pháp lý về cách tính mật độ xây dựng:

2. Nội dung tư vấn về cách tính mật độ xây dựng:

     Hiện nay, việc xây dựng các công trình không thể thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ những quy chuẩn nhất định, trong đó có quy định về mật độ xây dựng. Đây là một trong những yếu tố rất quan trọng. Vậy mật độ xây dựng là gì và cách tính mật độ xây dựng như thế nào?

2.1 Mật độ xây dựng là gì?

Tại Tiểu mục 1.4.20, mục 1.4, Điều 1 Thông tư 22/2019/TT-BXD có quy định:

– Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).

– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

     Như vậy, hiện nay có hai loại mật độ xây dựng đó là mật động xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị, cụ thể:

  • Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
  • Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

2.2 Cách tính mật độ xây dựng như thế nào?

2.2.1 Mật độ xây dựng thuần

     Tại Tiểu mục 2.6.3, mục 2.6, Điều 2 Thông tư 22/2020/TT-BXD quy định về mật độ xây dựng thuần đối với lô đất xây dựng các công trình: nhà ở riêng lẻ; nhà chung cư; công trình dịch vụ – công cộng; lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp như sau:

2.2.1.1 Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)

≤90

100

200

300

500

≥1000

Mật độ xây dựng tối đa (%)

100

80

70

60

50

40

CHÚ THÍCH: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

2.2.1.2 Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng

     Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;

Cách tính mật độ xây dựng công trình

2.2.1.3 Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)

Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất

≤3.000 m2

10.000 m2

18.000 m2

≥35.000 m2

≤16

75

65

63

60

19

75

60

58

55

22

75

57

55

52

25

75

53

51

48

28

75

50

48

45

31

75

48

46

43

34

75

46

44

41

37

75

44

42

39

40

75

43

41

38

43

75

42

40

37

46

75

41

39

36

>46

75

40

38

35

CHÚ THÍCH: Đối với các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần

2.2.1.4 Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)

Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất

3.000 m2

10.000 m2

18.000 m2

≥35.000 m2

≤16

80

70

68

65

19

80

65

63

60

22

80

62

60

57

25

80

58

56

53

28

80

55

53

50

31

80

53

51

48

34

80

51

49

46

37

80

49

47

44

40

80

48

46

43

43

80

47

45

42

46

80

46

44

41

>46

80

45

43

40

CHÚ THÍCH: Đối với các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn).

Lưu ý:

  • Đối với các lô đất không thuộc các trường hợp trên được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;
  • Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.
  • Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
  • Ngoài việc đáp ứng yêu cầu về mật độ xây dựng, đối với trường hợp lô đất xây dựng nhà chung cư và lô đất thương mại, hỗn hợp cao tầng còn phải đáp ứng điều kiện về khoảng cách giữa các dãy nhà và khoảng lùi công trình.

2.2.2 Mật độ xây dựng gộp

Được quy định tại tiểu mục 2.6.4 như sau:

  • Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
  • Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%

     Tóm lại, mật độ xây dựng được quy định với mỗi loại công trình là khác nhau, do đó, để xác định chính xác mật độ xây dựng cần phải xác định được loại công trình xây dựng là gì.

Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn chi tiết về cách tính mật độ xây dựng quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.comChúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Quỳnh Mai