Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật đất đai 2013;

1. Thế chấp tài sản là gì?

     Theo quy định tại Khoản 2 Điều 292 BLDS 2015, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, cụ thể Khoản 1 Điều 317 quy định: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)."     

     Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản để đảm bảo nghĩa vụ của bên thế chấp.

     Tài sản thế chấp bao gồm bất động sản, động sản. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng được dùng làm tài sản thế chấp.

     Việc xử lý tài sản thế chấp nói chung và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng được quy định tại BLDS 2015, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, cụ thể:

2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp

     Được quy định tại Điều 303 BLDS 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:

• Bán đấu giá tài sản;
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
• Phương thức khác.

     Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

3. Xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

3.1 Xử lý tài sản khi thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

Việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp này được quy định tại Điều 325 BLDS như sau:

• Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vụ quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3.2 Xử lý tài sản khi thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Điều 326 BLDS 2015, tài sản thế chấp trong trường hợp này được xử lý như sau:

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi bị xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.