Xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ được quy định như thế nào?





XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ Kiến thức của bạn: Xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ được quy định như thế nào? Kiến thức của Luật sư: Cơ sở pháp lý: Thông tư 36/2016/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá […]

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ

Kiến thức của bạn:

Xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ được quy định như thế nào?

Kiến thức của Luật sư:

Cơ sở pháp lý:

  • Thông tư 36/2016/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Nội dung kiến thức về vấn đề xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ:

     Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định tại Điều 4 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

1. Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

  • Giá đất;
  • Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;
  • Thông tin về tài sản gắn liền với đất.

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

Xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ

Xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ

2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

Giá trị hao mòn

Trong đó:

  • Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
  • Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

     Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này.

     Để được tư vấn chi tiết về vấn đề xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6500 để để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail:  lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất!

     Xin chân thành cảm ơn!