ỦY QUYỀN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Câu hỏi của bạn:

     Gia đình em có 3 thửa đất. Trong đó hai thửa đất đứng tên hộ gia đình. Thửa còn lại đứng tên ba mẹ. Hai chị em đã trên 18 tuổi. Nhà em muốn vay vốn nên bên ngân hàng yêu cầu phải ủy quyền cho một người. Ba em đã làm giấy ủy quyền cả 3 thửa đất với nội dung ủy quyền. (Em với chị ủy quyền hai thửa đứng tên hộ gia đình. Mẹ ủy quyền cả 3 thửa đất). Trong điều khoản ủy quyền có quyền "cấp đổi ủy quyền". Vậy ba em có quyền bán đất mà không cần thông qua gia đình hay mẹ em không?? Và bán được những thửa nào??
     Em xin cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Nội dung tư vấn

     1. Việc ủy quyền của các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất

     Khoản 1 điều 64 nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:

     “1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”

     Như vậy, để tránh thủ tục rườm rà và phức tạp khi xác lập các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, các thành viên trong hộ gia đình nên ủy quyền quyền sử dụng đất của hộ gia đình cho một người trong hộ gia đình đại diện, thay mặt và nhân danh để thực hiện các thủ tục có liên quan. Đương nhiên để thực hiện việc đại diện này, phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất nghĩa là người đại diện theo ủy quyền này không có quyền tự định đoạt. Khoản 1 điều 565 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền như sau:

     “Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.”

     2. Phạm vi ủy quyền quyền sử dụng đất của hộ gia đình

     Theo thông tin bạn cung cấp, hai thửa đất có sổ đỏ cấp cho hộ gia đình đã được hai chị em và mẹ bạn ủy quyền cho bố bạn; với thửa đất cấp cho hai vợ chồng mẹ bạn cũng đã ủy quyền cho bố bạn. Bố bạn có được một mình đứng ra bán đất hay không phải căn cứ vào phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền.

     Phạm vi ủy quyền trong hợp đồng bạn cung cấp là bên được ủy quyền thay mặt và nhân danh bên ủy quyền thực hiện các công việc sau: “… được quyền quản lý; sử dụng; cho thuê; cho mượn; thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bên được ủy quyền; thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào do bên được ủy quyền quyết định, không hạn chế số lần thế chấp và mức nghĩa vụ được đảm bảo; xin phép xây dựng – sửa chữa; xây dựng – sửa chữa; xin cấp số nhà; trước bạ xây dựng; hoàn công; nộp và nhận hồ sơ đăng ký cập nhật, cấp đổi chủ quyền và nhận bản chính Giấy chứng nhận; chuyển nhượng;…”

     Như vậy, phạm vi ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền nhà đất của các thành viên hộ gia đình chỉ cho bố bạn được thay mặt và nhân danh những người có quyền trên sổ đỏ đế xác lập các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không được ủy quyền toàn bộ quyền định đoạt, chiếm hữu hay sử dụng mảnh đất. Bố bạn chỉ thay mặt ký tên để thực hiện các giao dịch, thủ tục có liên quan khi có hợp đồng ủy quyền này mà không phải tất cả những người có quyền sử dụng đất đều phải đi thực hiện.

     3. Định đoạt tài sản là bất động sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình

     Về việc định đoạt tài sản là bất động sản thuộc sở hữu chung của các thành viên hộ gia đình được quy định tại khoản 2 điều 212 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

     "2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác."

     Trong hợp đồng ủy quyền không ghi nhận việc bố bạn có quyền định đoạt mà chỉ có quyền thay mặt và nhân danh những thành viên đã ủy quyền cho bố bạn. Như vậy, về bản chất, việc quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ai và chuyển nhượng như thế nào phải có sự thỏa thuận của tất cả thành viên trong hộ gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. 

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi liên quan đến việc ủy quyền quyền sử dụng đất của hộ gia đình của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.