XIN THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN NÔNG NGHIỆP

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào văn phòng luật sư. Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư trả lời với ạ. Hiện tại, tôi đang có quỹ đất 2,4ha, đất thuê các hộ dân thông qua xã, thuê 5 năm một lần. Bây giờ, tôi muốn xin cơ quan thẩm quyền UBND huyện thuê 20 năm để làm dự án nông nghiệp sạch thì hồ sơ tôi phải cần những gì.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất;
• Thông tư 33/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Nội dung tư vấn xin thuê đất để thực hiện dự án nông nghiệp

1. Điều kiện xin thuê đất để thực hiện dự án nông nghiệp đối với đất công ích

     Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn xin thuê 2,4ha đất là đất các hộ gia đình cá nhân đang thuê của xã 5 năm một lần. Chúng tôi có thể hiểu bạn muốn hỏi hồ sơ xin thuê đất nông nghiệp công ích 5% của xã để làm dự án phát triển nông nghiệp sạch với thời hạn thuê là 20 năm. Bạn cần lưu ý các vấn đề sau:

     Thứ nhất, căn cứ để cho thuê đất. Điều 52 Luật đất đai quy định, căn cứ để cho thuê đất bao gồm:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

     Nếu quỹ đất bạn muốn xin thuê đất để thực hiện dự án nông nghiệp sạch không phù hợp với quy hoạch thì không xin thuê đất được. Hoặc xin thuê đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt bạn cũng không thực hiện được mà phải chờ đến thời điểm phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm sau.

     Thứ hai, điều kiện để cho thuê đất thực hiện dự án nông nghiệp sạch. Chủ đầu tư thực hiện dự án nông nghiệp sạch không sử dụng vốn của ngân sách nhà nước phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 3 điều 58 Luật đất đai như sau:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

     Ngoài ra, nếu dự án của bạn sử dụng đất trồng lúa phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa để thực hiện dự án trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất.

     Điều 53 Luật đất đai 2013 quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác như sau: "Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng."

     Do bạn sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại điều 61, 62 Luật đất đai nên phải thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Tuy nhiên, diện tích đất thực hiện dự án là đất công ích nên UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất theo quy định tại khoản 5 điều 16 nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai được bổ sung tại khoản 15 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

     “5. Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó." 

     Sau khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng với khu đất đó bạn mới được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất. 

2. Trình tự thủ tục xin thuê đất để thực hiện dự án nông nghiệp

     Trước khi xin thuê đất để thực hiện dự án nông nghiệp bạn phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật doanh nghiệp. Dự án của bạn không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, trình tự thủ tục xin thuê đất theo quy định tại điều 68 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

     Bước 1. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đến Sở tài nguyên và môi trường theo quy định tại khoản 2 điều 3 thông tư 30/2014/TT-BTNMT và khoản 4 điều 7 thông tư 30/2014/TT-BTNMT được bổ sung tại khoản 2 điều 9 thông tư 33/2017/TT-BTNMT để thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện thuê đất như sau:

• Đơn đề nghị thẩm định của người xin giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 03b Mẫu số 03b đơn đề nghị thẩm định nhu cầu sử dụng đất
• Đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư; 
• Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

     Bước 2. Sau khi nhận được kết quả là văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, văn bản thẩm định điều kiện cho thuê đất đối với đất do UBND xã quản lý, nhà đầu tư có trách nhiệm liên hệ với UBND cấp huyện để thực hiện các bước về: thông báo thu hồi đất; kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; lập, thẩm định phương án bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng theo quy định. Lập hồ sơ thu hồi đất để gửi đến Sở tài nguyên và môi trường

     Bước 3. UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường.

     Bước 4. UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

     Bước 5. Sau khi hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND tỉnh quyết định cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án và ký hợp đồng thuê đất với nhà đầu tư.

     Bước 6. Nhà đầu tư nộp tiền thuê đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Hồ sơ xin giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp
• Trình tự thủ tục xin giao đất thuê đất đối với doanh nghiệp

     Để được tư vấn chi tiết về trình tự xin thuê đất để thực hiện dự án nông nghiệp quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.