Trình tự sang tên sổ đỏ khi được bố mẹ tặng cho đất

Giấy tờ viết tay không công chứng có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất như thế nào?

SANG TÊN SỔ ĐỎ KHI BỐ MẸ TẶNG CHO ĐẤT

Câu hỏi của bạn về sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất: 

     Xin chào Ban tư vấn luật công ty Luật Toàn Quốc.

     Tôi muốn xin hỏi tư vấn về vấn đề đất đai như dưới đây:

     Năm 2006, bố mẹ tôi có mua 1 phần miếng đất của nhà hàng xóm, giữa hai nhà chỉ có giấy tờ mua bán viết tay không có công chứng và gia đình tôi cũng chưa làm được sổ đỏ cho miếng đất chúng tôi đã mua. Trong đó toàn bộ mảnh đất của nhà hàng xóm đều là đất vườn, chưa làm thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư. Vậy tôi muốn hỏi:

     Chúng tôi có thể nộp đơn để nghị cấp đất Giấy chứng nhận lần đầu cho mảnh đất đã mua được theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, và chúng tôi có phải làm chuyển đổi quyền sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở không? Bố mẹ tôi muốn cho tôi mảnh đất đỏ thì khi đi làm giấy tờ sổ đỏ tôi phải làm thế nào để đứng tên trên sổ đỏ luôn. Rất mong ban tư vấn giúp đỡ và tư vấn nhanh chóng giúp tôi trường hợp này.

Câu trả lời của Luật sư về sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm để tư vấn về sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất như sau:

1. Cơ sở pháp lý về sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất:

2. Nội dung tư vấn về sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất:

     Tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự cần phải đảm bảo các quy định nghiêm ngặt của pháp luật đất đai. Cụ thể, với trường hợp của bạn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn liên quan đến thủ tục nhận thừa kế theo quy định. Với thông tin bạn cung cấp và quy định pháp luật, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

2.1 Giấy tờ mua bán quyền sử dụng đất có được cấp sổ đỏ hay không?

     Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: 

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

     Do đó theo quy định gia đình bạn không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy xét theo thông tin gia đình bạn cung cấp, thì gia đình bạn thuộc trường hợp theo quy định tại Khoản 54 Điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP, có quyền yêu cầu cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của pháp luật.

     Và căn cứ theo như thông tin bạn cung cấp và Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

.

     Như vậy với trường hợp khi không có giấy tờ thì để được cấp sổ đỏ nếu gia đình bạn đủ điều kiện như sau:

  • Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
  • Không vi phạm pháp luật về đất đai
  • Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp
  • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch

Sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất

2.2 Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất.

     Căn cứ Điều 188 Luật Đất Đai 2013, để được tặng cho đất điều kiện bao gồm:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

     Theo đó, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất thì được quyền tặng cho người khác.

     Như vậy, để được cấp sổ đỏ đứng tên bạn khi bố mẹ tặng cho, gia đình bạn cần tiến hành các bước sau:

Bước 1: Xin cấp sổ đỏ lần đầu theo

Bước 2: Làm thủ tục tặng cho, sang tên từ bố mẹ.

2.2.1 Trình tự, thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu

     Căn cứ theo Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu thì xét theo các thông tin của bạn cung cấp và các quy định của bạn hồ sơ của gia đình bạn để cấp sổ đỏ lần đầu cần: 

  • Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
  • Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
  • Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này
  • Giấy tờ cá nhân: Chứng minh nhân dân

     Ngoài ra căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định quy trình cấp sổ đỏ lần đầu như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

   Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:

  • Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp;
  • Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
  • Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; Xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trong 15 ngày.

     Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

  • Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;
  • Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;
  • Chuẩn bị hồ sơ để Phòng tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

    Cơ quan tài nguyên môi trường:

  • Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

     Bước 3: Trả kết quả

     Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

Sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất

2.2.2  Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất

     Bước 1Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đi công chứng, chứng thực tại nơi có đất.

     Theo quy định tại điểm a, d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này …

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã

     Bên tặng cho quyền sử dụng đất:

  •  CMND ; hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
  •  Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

     Bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

  • CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
  • Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn)

     Theo đó, khi thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất thì bố mẹ và bạn phải lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản và phải mang đi công chứng tại địa bàn nơi có đất.

     Bước 2Thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

     Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

  • Đơn đăng kí biến động quyền sử dụng đất
  • Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
  • Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn/ giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

2.3 Phí và lệ phí sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất

2.3.1 Phí và lệ phí khi cấp sổ đỏ lần đầu

     Thứ nhất là tiền sử dụng đất:

   Nếu như gia đình bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tùy thuộc vào trường hợp của gia đình bạn thì tiền sử dụng đất sẽ được tính theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

     Thứ hai là lệ phí trước bạ:

     Lệ phí trước bạ là lệ phí nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trong đó khoản 1 có quy định về Đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm nhà, đất. Như vậy, nhà, đất là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ do đó khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ

     Căn cứ tính lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP: “Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)”

     Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

     Mức thu lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ phần trăm, mức thu đối với nhà, đất được quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cụ thể: “1. Nhà, đất mức thu là 0,5%”

     Thứ ba là các chi phí khác khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

     Bao gồm: phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên phạm vi tỉnh mình.

2.3.2 Phí và lệ phí sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất

     Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2013:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

….

     Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

     Ngoài ra căn cứ theo Khoản 10 Điều 9 Nghị định 160/2015/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

Điều 9. Miễn lệ phí trước bạ

….

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

….

     Do vậy, nếu bạn thuộc trường hợp bố mẹ tặng cho bạn quyền sử dụng đất lần đầu  thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Tóm lại, khi bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Và nếu việc tặng cho của bố mẹ cho bạn lần đầu thì được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất.

     Kết luận: Như vậy với thông tin của bạn cung cấp, khi đủ điều kiện thì gia đình bạn sẽ được cấp sổ đỏ. Để được sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất gia đình bạn cần phải đủ điều kiện và có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó tiến hành các bước sang tên như chuyên viên đã tư vấn ở trên.

Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn về sang tên sổ đỏ khi bố mẹ tặng cho đất, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Ngọc Thúy