TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Kính chào luật sư, cháu không hiểu về luật lắm nên có vấn đề mong nhận được sự giúp đỡ của luật sư ạ!

     Năm 2008 nhà cháu có mua mảnh đất giá 44 triệu đồng, hai bên làm giấy viết tay, có người làm chứng là chủ đất giáp ranh. Vì là chỗ quen biết, tin tưởng nên nhà cháu chủ quan chưa làm giấy tờ nhà đất.  Hiện nay nhà cháu có dự định làm nhà trên mảnh đất đó nên làm sổ thì chủ đất  “trở quẻ” không chịu làm cho nhà cháu.

     Cháu cũng có lên mạng tìm hiểu thử nhưng tình hình cụ thể cháu lại không nắm được nên cháu muốn hỏi mấy vấn đề sau:

1. Nếu kiện có phải nhà cháu chịu thiệt vì không thực hiện đúng quy trình sang nhượng quyền sở hữu đất theo quy định của pháp luật, nên nhà cháu chỉ được nhận lại tiền bồi thường thiệt hại với giá trị hiện tại của mảnh đất (hiện nay 60 triệu thì chủ nhà đất trả lại nhà cháu 60 triệu ) có phải vậy không ạ? Và nếu giờ bên bán đồng ý làm giấy với điều kiện thêm tiền vào mảnh đất đó và nhà cháu đồng ý thì có phải chỉ cần làm lại hợp đồng và làm đúng thủ tục không ạ
2. Hai là nếu trước đây nhà cháu trồng cây lâu năm hoặc xây nhà kiên cố mà không bị phản đối của chủ đất và chính quyền địa phương thì hợp đồng mua bán đó giá trị phải không ạ? Vậy nếu năm nay nhà cháu lên xây nhà và không chịu bất kì sự phản đối nào, thì qua năm nhà cháu lên làm giấy có phải rơi vào trường hợp hợp đồng viết tay được công nhận không ạ?
3. Ba là cho cháu hỏi nếu bên người bán kí tên và có người làm chứng rõ ràng vậy mà giờ chối từ trách nhiệm, có bị phạt gì không ạ?

     Cháu xin chân thành cảm ơn Luật sư. [caption id="attachment_15823" align="aligncenter" width="251"] Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất                            không sổ[/caption]

Câu trả lời của Luật sư:

  Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi trên của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Nghị quyết số 02/2004/ NQ – HĐTP
• Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP
• Luật đất đai 2003
• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

Nội dung tư vấn:

     Về câu hỏi thứ nhất của bạn:    Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai quy định:

     Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2003 (nay là khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013) quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

     “a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

     Năm 2008, nhà bạn có mua một mảnh đất của người quen và hai bên đã làm hợp đồng viết tay nhưng mảnh đất này chưa có sổ đỏ nên hợp đồng mua bán này vô hiệu và hai bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015) tức là nhà bạn sẽ trả lại đất cho bên bán còn bên bán sẽ trả lại tiền cho nhà bạn.

     Nếu nhà bạn muốn được cấp sổ đỏ thì hai bên phải cùng thỏa thuận và thiện chí thực hiện những việc sau đây:

1.      Bên bán sẽ đi làm thủ tục cấp sổ đỏ đứng tên bên bán
2.      Sau khi bên bán được cấp sổ đỏ thì nhà bạn và bên bán sẽ ra 1 văn phòng công chứng nơi có đất để lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng đó.
3.      Sau khi lập hợp đồng công chứng xong, bạn lập hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất và nộp ở Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

     Về câu hỏi thứ hai của bạn:

     Nội dung mà bạn đã tìm hiểu quy định tại Điểm b.3, Mục 2.3 phần II – Nghị quyết số 02/2004/ NQ – HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình như sau:

     “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

     Theo quy định trên thì việc xây nhà kiên cố, trồng cây lâu năm,... mà bên chuyển nhượng không phản đối tức là khi mình xây nhà, họ biết nhưng không phản đối còn nếu bạn xây nhà mà họ không biết thì vẫn có thể nếu họ biết họ sẽ phản đối. Hơn nữa, hiện nay nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai rất chặt chẽ, nếu bạn muốn xây nhà thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu không xin phép mà vẫn xây dựng thì có thể bị cưỡng chế.

     Về câu hỏi thứ ba của bạn:

     Việc phạt hợp đồng chỉ xảy ra khi hợp đồng có hiệu lực và có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên hợp đồng vô hiệu nên không thể bị phạt mà chỉ có thể xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình":

     “2.4. Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

          1. Xác định lỗi

     Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì về nguyên tắc chung khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Toà án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 146 BLDS bên có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia; do đó, việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau:

     a.1. Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.

     Ví dụ về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán bị coi là có lỗi nếu làm cho bên mua tin tưởng là bên bán có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên mua tin và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó.

     Ví dụ về trường hợp bên mua bị coi là có lỗi: Bên mua bị coi là có lỗi nếu có hành vi gian dối làm cho bên bán tin tưởng là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên mua nên đã giao kết hoặc giao nhà ở cho bên mua.

     a.2. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại các điều 140, 141, 142 và 143 BLDS, thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.

     a.3. Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, trừ trường hợp quy định tại Điều 137 BLDS, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

          2. Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại

     b.1. Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.”

     b.2. Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo cách thức hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 này.

     b.3. Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo cách thức hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 này.

     Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.

     b.4. Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa."

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.