CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ 1/1/2018

Câu hỏi của bạn:

     Công ty luật Toàn Quốc tư vấn giùm tôi thời điểm hiện tại tôi muốn chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở thì tôi phải chịu thuế như thế nào ạ. Tôi nghe nói là từ 7/2017 thuế chuyển đổi sẽ tăng 100% bằng giá đất ở có phải không ạ. Tôi có 533m2 đất 03 xen kẹt trong khu dân cư muốn chuyển đổi sang đất ở mà chưa biết phải làm như thế nào.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

Nội dung tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/1/2018

     1. Chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/1/2018 với đất phi nông nghiệp

     Theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 5 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

     “- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

     - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” [caption id="attachment_69326" align="aligncenter" width="450"] Chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/1/2018[/caption]

     Một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/1/2018 với đất phi nông nghiệp sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại khoản 3 điều 2 nghị định 123/2017/NĐ-CP như sau:

     “3. Chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

     4. Chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ) thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.”

     Như vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở chỉ được xác định bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với trường hợp đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Các trường hợp chuyển đổi khác theo quy định của pháp luật mà chúng tôi trích dẫn nêu trên thì có thể sẽ không cần phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải nộp với mức khác 100%.

     2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư được không?

     Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Đặc biệt lại là đất nông nghiệp 03, khả năng trồng lúa cho năng suất thấp, theo chủ trương đổi mới cơ cấu kinh tế nông nghiệp chỉ cho phép chuyển đổi loại ruộng này sang mục đích khác như trang trại, sản xuất nông nghiệp theo mô hình VAC (vườn – ao – chuồng).

     Mặc dù nằm xen kẹt trong khu dân cư nhưng không nằm trong kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện là đất ở thì việc xin mục đích chuyển mục đích sử dụng đất là không thể. Để chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định tại điều 52 Luật đất đai.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
• Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở và tách thửa đất

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/1/2018 của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.