1. Thế nào là đất được giao trái thẩm quyền?

     Luật đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện không có quy định thế nào là đất được giao trái thẩm quyền. Tuy nhiên, tại Điều 140 Luật đất đai 2024 có quy định: "Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:"

     Theo đó, có thể hiểu giao đất trái thẩm quyền hay giao đất không đúng thẩm quyền là việc các cơ quan không được Luật đất đai qua các thời kỳ trao thẩm quyền giao đất nhưng lại thực hiện việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để sử dụng hoặc tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng không đúng quy định pháp luật tại thời điểm mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối.

     Pháp luật đất đai hiện hành quy định cho phép cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho đất giao trái thẩm quyền khi đáp ứng một số điều kiện nhất định. Và khi được cấp sổ đỏ, tùy từng trường hợp khác nhau mà người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khác nhau. Cụ thể cách tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền được trình bày chi tiết trong bài viết dưới đây:

2. Cách tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất được giao trái thẩm quyền

     Cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền được quy định cụ thể tại Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cụ thể như sau:

2.1 Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền trước ngày 15/10/1993

     Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

a) Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao nằm trong hạn mức được công nhận đất ở: người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã được giao vượt hạn mức được công nhận đất ở, phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp được công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp thì tiền sử dụng đất được tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 50%

     Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Các loại giấy tờ chứng minh được quy định tại mục 3 bài viết này.

2.2 Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

     Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

a)Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất

• Đối với phần diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở x  Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 20%

• Đối với phần diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 50%

• Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nay được công nhận và cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 60%

• Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận và được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích phi nông nghiệp

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất của loại đất được công nhận x Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất x 60%

b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

c) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại được tính theo quy định tại điểm a khoản này theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

2.3 Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

     Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

a) Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì tiền sử dụng đất của phần diện tích được cấp Giấy chứng nhận là đất ở:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp GCN trong hạn mức công nhận đất ở x Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất x 70%

b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

c) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại được tính theo quy định tại điểm a nêu trên theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

2.4 Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 (ngày Luật đất đai 2024 có hiệu lực)

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo giá đất ở.
• Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

2.5 Giá đất tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

     Giá đất tính tiền sử dụng đất đối với các trường hợp nêu tại mục 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 nêu trên là giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

3. Các loại giấy tờ là căn cứ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất

     Giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất khi tính tiền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bao gồm:

• Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
• Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền theo Thông tư số 60/TC-TCT ngày 16 tháng 7 năm 1993 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý thu đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc cấp quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở và công trình.
• Biên lai, phiếu thu, hóa đơn chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của cơ quan, tổ chức đã giao đất không đúng thẩm quyền.
• Trường hợp giấy tờ nêu trên bị mất, thất lạc nhưng tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan, tổ chức đã giao đất không đúng thẩm quyền còn giấy tờ (hồ sơ) lưu trữ và ghi chép về việc người sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất thì người sử dụng đất đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hoặc sao y bản chính. Bản xác nhận hoặc sao y bản chính tại điểm này được công nhận là giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức như giấy tờ bản chính nêu trên.

4. Điểm mới về cách tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền

     Thứ nhất, bổ sung quy định về tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền từ sau ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024

     Thứ hai, bổ sung quy định về các loại giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan có thẩm quyền để được sử dụng đất

     Thứ ba, bổ sung quy định về cách tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp xin công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ

     Thứ tư, điều chỉnh mức tính tiền sử dụng đất đối với từng trường hợp:

• Giảm tiền sử dụng đất từ 40% xuống không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức được giao và giảm từ 100% xuống 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức được giao đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất;
• Giảm tiền sử dụng đất từ 50% xuống 20% đối với diện tích đất trong hạn mức được giao và giảm từ 100% xuống 50% hoặc 60% đối với diện tích đất vượt hạn mức được giao đối với trường hợp sử dụng đất từ  15/10/1993 đến trước 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất;
• Giảm tiền sử dụng đất từ 100% xuống 70% đối với trường hợp sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

5. Chuyên mục hỏi đáp:

Câu hỏi 1: Giá đất tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ được quy định ở đâu?

     Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất được quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Câu hỏi 2: Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền do cơ quan nào xác định?

     Cơ quan quản lý thuế là cơ quan có trách nhiệm xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp sổ đỏ.

     Bài viết cùng chuyên mục:

• Cách tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất có vi phạm mới nhất;
• Cách tính thuế chuyển mục đích sang đất ở 2024 như thế nào?