GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BỘ LUẬT DÂN SỰ Kiến thức của bạn

     Thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai và Bộ Luật dân sự 

Kiến thức của luật sư

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật công chứng 2014;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Nội dung kiến thức

     Khoản 10 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

     “10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

     1. Điều kiện và thời điểm thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

     Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

     “Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

     1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

     Theo quy định tại khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013, thời điểm để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có giấy chứng nhận. Nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     2. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

   Đất đai là tài sản đặc biệt, việc xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất không giống như tài sản là động sản khác quy định trong Bộ luật dân sự. Mà việc chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính căn cứ Khoản 3 điều 188 Luật đất đai.

     3. Hình thức giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

     Để được đăng ký biến động vào hồ sơ địa chính, phải có hợp đồng, văn bản thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất và phải đảm bảo về hình thức được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 và điều 64 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

     Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn và văn bản về thừa kế phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng, chứng thực tại UBND cấp xã.

     Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. [caption id="attachment_62299" align="aligncenter" width="340"] Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất[/caption]

     4. Điều kiện được công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

     Theo quy định tại điều 40 Luật công chứng, hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Theo quy định tại điều 57 Luật công chứng, đối với văn bản về thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc khai nhận di sản thừa kế để nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản nếu thừa kế theo pháp luật.

    Theo quy định tại điều 656 Bộ luật dân sự 2015, việc phân chia di sản thừa kế theo pháp luật phải họp mặt gia đình và mọi thỏa thuận phải được lập thành văn bản có chữ ký của những người thừa kế. Nếu không thể ký phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.

     5. Ghi tên người có quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận

     Luật đất đai 2013 không quy định về độ tuổi đứng tên trên Giấy chứng nhận. Giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, theo quy định tại khoản 4 điều 21 Bộ luật dân sự 2015, quy định về độ tuổi thực hiện giao dịch dân sự như sau:

     “Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”

     Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy việc chuyển quyền sử dụng đất do nhận thừa kế của người chưa đủ 6 tuổi phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện, xác lập và đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng phải được ghi rõ là người đại diện của người nhận thừa kế. Trường hợp chưa đủ 18 tuổi muốn tự mình xác lập, thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất và đứng tên trên Giấy chứng nhận phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Mua đất không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành
• Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      Để được tư vấn về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.