SANG TÊN SỔ ĐỎ KHI MUA BÁN QUA NHIỀU NGƯỜI

Câu hỏi của bạn về vấn đề sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Bên A có bán cho bên B thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà A, có 1500 m2 trong đó 400 m2 là thổ cư, còn lại là đất hàng năm. Năm 1995, bên B lại bán cho bố tôi thửa đất ấy cũng chỉ làm giấy tờ viết tay từ bên B sang bố tôi (là bên C) có xác nhận của UBND xã và địa chính xã. Tuy nhiên, khi bên B mua lại thửa đất của bên A chỉ có giấy viết tay mà bên B chưa thực hiện thủ tục sang tên. Hiện nay gia đình tôi muốn làm thủ tục sang tên thì phải làm như thế nào ạ? Hiện tại chỉ còn giấy viết tay từ bên B sang bố tôi là bên C, giấy tờ viết tay giữa bà A và bà B đã bị mất. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin trưởng và gửi câu hỏi về vấn đề sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người như sau:

1. Căn cứ pháp lý về vấn đề sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về Hồ sơ Địa chính
• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Nội dung tư vấn về vấn đề sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người:

     Trong quá trình sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sự biến đổi đối với người sử dụng đất, diện tích đất, mục đích sử dụng đất… diễn ra rất thường xuyên. Do vậy, người sử dụng đất phải đăng kí QSDĐ để Nhà nước theo dõi tình trạng sử dụng đất và biến động trong quá trình sử dụng đất. Kết quả của việc đăng ký QSDĐ là người sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ. Nội dung dưới đây sẽ trình bày cụ thể quy định của pháp luật về thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người (đăng ký QSDĐ và cấp GCN QSDĐ):

2.1 Các hình thức đăng kí đất đai

     Đăng ký đất đai được chia thành hai loại: đăng ký đất đai lần đầu khi chưa được cấp GCN QSDĐ và đăng kí biến động đất đai khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà có thay đổi một số thông tin.

     Như vậy, việc bà A đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện chuyển nhượng cho bên B, sau đó bên B chuyển nhượng cho bên C (bố của bạn). Để được cấp sổ đỏ trong trường hợp này thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người, bạn cần thực hiện các thủ tục đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định. [caption id="attachment_197331" align="aligncenter" width="450"]           sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người[/caption]

2.2 Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người

2.2.1 Điều kiện được cấp sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người 

Căn cứ Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP :

     Theo đó, điều kiện để để được cấp sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người đó là:

• Nhận chuyển nhượng QSDĐ trước ngày 01/7/2014;
• Có một trong các loại giấy tờ: giấy chứng nhận QSDĐ hoặc hợp đồng được lập theo đúng quy định pháp luật.

     Với dữ kiện mà bạn cung cấp: hiện tại bạn chỉ có giấy viết tay từ bên B sang bố bạn là bên C, giấy tờ viết tay giữa bà A và bà B đã bị mất, ngoài ra không có giấy tờ gì khác. Do vậy, hiện tại bên C (bố của bạn) chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2.2 Hồ sơ sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người

     Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ sang tên sổ đỏ trong trường hợp này được quy định như sau:

Trường hợp 1: nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định. Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp 2: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

2.3 Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người

     Theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đã chuẩn bị ở trên tại Văn phòng đăng ký đất đai;

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

Bước 3: Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền. Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định

2.4 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người      Để hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người, bạn còn cần phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:

• Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất Theo quy định tại điều 3 nghị định 140/2016/NĐ-CP. Điều 5 nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % đối với nhà, đất là 0,5%;
• Thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn thi hành thì mức thu thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị của tài sản chuyển nhượng
• Lệ phí cấp GCN QSDĐ
• Phí thẩm định hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo thông tư 85/2019/TT-BTC
• Phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả
• Các nghĩa vụ tài chính khác...

Bài viết tham khảo:

• Trình tự thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ theo luật hiện hành;
• Thủ tục sang tên sổ đỏ năm 2019;

     Để được tư vấn chi tiết về thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán qua nhiều người quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn đất đai 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Nguyễn Quân