MUA NHÀ TRÊN ĐẤT THUỘC SỞ HỮU CHUNG

Câu hỏi của bạn về mua nhà trên đất thuộc sở hữu chung 

Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc sau rất mong được giải đáp.

Ngôi nhà tôi dự tính mua nằm trên mảnh đất thuộc quyền của 2 người nữa. Vậy tôi có thể mua ngôi nhà đó không vì sổ đỏ của ngôi nhà đó không chỉ đứng tên của người tôi mua? Và thủ tục mua bán như thế nào? Bên bán có bảo tôi rằng khi sang tên sổ đỏ phải sang tên sổ cho cả 3 người, như vậy có đúng không?

Tôi chân thành cảm ơn !

Câu trả lời của Luật sư về vấn đề thủ tục mua nhà trên đất thuộc sở hữu chung 

Chào bạn, luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề mua nhà trên đất thuộc sở hữu chung, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn về vấn đề mua nhà trên đất thuộc sở hữu chung như sau:

1. Cơ sở pháp lý về vấn đề mua nhà trên đất thuộc sở hữu chung 

• Luật Nhà ở 2014
• Luật Đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn về vấn đề mua nhà trên đất thuộc sở hữu chung 

     Theo thông tin bạn cung cấp, ngôi nhà gắn liền với đất bạn dự định mua đang nằm trên mảnh đất thuộc 3 người có quyền đối với mảnh đất. Và bạn muốn hỏi về thủ tục mua ngôi nhà đó như thế nào. Sau đây chúng tôi tư vấn về điều kiện và thủ tục để mua bán nhà đất: 

2.1. Điều kiện giao dịch nhà đất

     Do ngôi nhà của bạn là tài sản gắn liền với đất nên để mua ngôi nhà này, bạn phải đáp ứng tất cả các điều kiện đối với mảnh đất và ngôi nhà. 

     Thứ nhất, đối với mảnh đất, theo điều 188 luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để chuyển nhượng mảnh đất là:

• Có Giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Thứ hai, đối với ngôi nhà bạn mua, thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

     Thứ ba, các bên trong giao dịch phải là chủ sở hữu của ngôi nhà và mảnh đất đó (hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch) và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. 

     Thứ tư, về ý chí của các đồng sở hữu. Do 

     Như vậy, bạn cần xác minh rõ mảnh đất, ngôi nhà và chủ thể có đủ điều kiện để tham gia vào giao dịch mua bán ngôi nhà không. Nếu đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định pháp luật thì các điều kiện về hình thức, nội dung, đối tượng của giao dịch đều phải thỏa mãn luật định. [caption id="attachment_178087" align="aligncenter" width="450"] Mua nhà trên đất thuộc sở hữu chung[/caption]

2.2. Thủ tục mua nhà trên đất thuộc sở hữu chung

     Theo khoản 2 điều 167 luật Đất đai 2013 quy định: 

     Như vậy, đối với mua nhà trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng chung thì có 2 trường hợp xảy ra: Quyền sử dụng đất của nhóm có thể phân chia hoặc không thể phân chia được.

2.2.1 Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm có phân chia được 

     Quyền sử dụng đất của nhóm có phân chia được là phần đất đủ điều kiện để tách thửa, bao gồm:

• Có giấy chứng nhận và
• Đủ diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

     Trong trường hợp này, bạn nên yêu cầu bên bán làm thủ tục tách thửa, sau đó hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân.

2.2.2 Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm không phân chia được 

     Trường hợp này thường xảy ra có thể do mảnh đất không đủ diện tích tối thiểu, do vậy, để mua được căn nhà gắn liền với đất, bạn cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu kia. Bạn thực hiện theo các bước sau:

     Bước 1: Lập hợp đồng dự thảo chuyển nhượng nhà đất

     Bạn và bên bán cần thỏa thuận trong hợp đồng về giá cả, đối tượng chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời điểm thực hiện nghĩa vụ, ... 

     Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

     Bạn và những người có quyền đối với mảnh đất cùng đến Văn phòng công chứng nơi có đất để công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Các bên cần mang theo những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
• Hợp đồng dự thảo
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân
• Giấy đăng ký kết hôn/ Giấy xác nhận tình trạng độc thân.

     Bước 3: Đăng ký biến động đất đai

     Về thành phần hồ sơ, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Đối với trường hợp của bạn, bạn cần nộp cho cơ quan nhà nước tất cả các sổ đỏ của những người có quyền với mảnh đất
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

     Theo khoản 6 điều 95 luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ đến Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động.

      Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả. 

     Kết luận: Như vậy, để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà trên đất thuộc về nhiều người, bạn cần phải có sự đồng ý của tất cả những người đó. Ngoài ra, bạn cần phải xem xét ngôi nhà, mảnh đất và các chủ thể liên quan có đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng không. 

     Bài viết tham khảo: 

• Đồng sở hữu quyền sử dụng đất có được bán đất không?
• Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định pháp luật