THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO DOANH NGHIỆP THUÊ

Câu hỏi của bạn:

     Gia đình tôi có 120 m2 đất trồng lúa thuộc diện đất 5%. Đến nay địa phương đề nghị thu hồi để cho doanh nghiệp san nền bán đất ở. Vậy gia đình tôi có được bồi thường không? Và cách tính giá trị bồi thường như thế nào? Xin trân trọng cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định 01/2017/NĐ-CP và sửa đổi một số thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Nội dung tư vấn thu hồi đất nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê

     1. Xác định đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích 

     Theo thông tin bạn cung cấp, đất của bạn là đất lúa thuộc quỹ đất 5% và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không căn cứ vào thời điểm sử dụng đất. Do bạn không cung cấp thông tin về thời gian gia đình bạn được giao đất để sử dụng, nên có hai trường hợp:

     Trường hợp, sử dụng đất 5% sau năm 1993. Từ Luật đất đai 1993, đất nông nghiệp công ích 5% thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. UBND xã chỉ có thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân thuê để phục vụ vào mục đích sản xuất đất nông nghiệp và vẫn thuộc quyền quản lý của Nhà nước. Theo đó, gia đình bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất này.

     Trường hợp sử dụng đất phần trăm trước năm 1993. Theo điều 19 nghị định 30-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật đất đai 1987, hợp tác xã sẽ trích đất nông nghiệp của mình được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình để làm kinh tế gia đình theo tỷ lệ phần trăm. Mức tỷ lệ phần trăm sẽ do từng tỉnh quy định. Trường hợp này gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện là sử dụng đất ổn định lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.  [caption id="attachment_82873" align="aligncenter" width="450"] Thu hồi đất nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê[/caption]

     2. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

     Theo thông tin bạn cung cấp, việc doanh nghiệp thực hiện dự án san nền bán đất không thuộc một trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại điều 61 và điều 62 Luật đất đai nên Doanh nghiệp muốn thuê đất phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình cá nhân theo quy định tại khoản 1 điều 73 Luật đất đai:

     “1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”     

     Tuy nhiên, khoản 15 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung khoản 5 điều 16 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

     “5. Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó."

     2.1. Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê

     Trong trường hợp đất của gia đình bạn là đất công ích của xã thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê và bồi thường đối với tài sản trên đất là cây trồng, vật nuôi. Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước tiền kinh phí bồi thường theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc thu hồi được thực hiện theo quy định tại khoản 1 điều 4 thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

     "a)  Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.

     b) Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

     Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp."

     Mức bồi thường đối với cây trồng vật nuôi được quy định tại điểm a khoản 1 điều 90 Luật đất đai 2013 như sau:

     “a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;”

     2.2. Doanh nghiệp sử dụng đất dưới hình thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

     Trường hợp đất của gia đình bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Tức là Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê mà doanh nghiệp tự thỏa thuận với hộ gia đình cá nhân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể được quy định tại khoản 2 điều 4 thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

     "2. Đối với trường hợp đang sử dụng đất trong khu vực dự án mà đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định nhưng chưa có Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo cho người sử dụng đất để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi thực hiện bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư."

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Hồ sơ xin giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp
• Trình tự thủ tục xin giao đất thuê đất đối với doanh nghiệp

     Để được tư vấn chi tiết về thu hồi đất nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất. Xin chân thành cảm ơn.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.