Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về diện tích tách thửa ở Bạc Liêu, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về diện tích tách thửa ở Bạc Liêu như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Quyết định 30/2021/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu;

1. Diện tích tách thửa ở Bạc Liêu là gì?

     Diện tích tách thửa ở Bạc Liêu là cách gọi tắt của diện tích tối thiểu tách thửa ở Bạc Liêu.

     Diện tích tối thiểu được tách thửa là diện tích nhỏ nhất (sau khi trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định) được tách ra từ một thửa đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Đây là một trong những điều kiện cần đáp ứng khi chủ sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất.

2. Diện tích tách thửa ở Bạc Liêu là bao nhiêu?

     Diện tích tối thiểu tách thửa đất tại Bạc Liêu được quy định tại Điều 4 Quyết định 30/2021/QĐ-UBND và sửa đổi, bổ sung tại Quyết định 41/2022/QĐ-UBND như sau:

2.1 Diện tích tách thửa đối với đất ở

2.2 Diện tích tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

     Diện tích tách thửa theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc theo dự án đầu tư hoặc nhu cầu của người sử dụng đất nhưng không nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa đất theo quy định tại mục 2.1 nêu trên.

2.3 Diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp:

• • Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác diện tích không nhỏ hơn 500 m² (Năm trăm mét vuông), bề rộng bằng hoặc lớn hơn 6m (Sáu mét);
  • Đất lâm nghiệp, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối diện tích không nhỏ hơn 1000 m² (Một nghìn mét vuông), bề rộng bằng hoặc lớn hơn 7m (Bảy mét).

b) Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo kế hoạch sử dụng đất được cấp thẩm quyền phê duyệt là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì việc tách thửa phải đảm bảo theo quy định tại mục 2.1 nêu trên.

c) Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo kế hoạch sử dụng đất được cấp thẩm quyền phê duyệt có một phần diện tích là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo tiểu mục b khoản này và một phần diện tích là đất nông nghiệp theo điểm a khoản này thì việc tách thửa thực hiện như sau:

• Trường hợp tách thửa riêng biệt phần diện tích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và đất nông nghiệp theo kế hoạch sử dụng đất thì phần diện tích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định tại tiểu mục b khoản này và phần diện tích đất nông nghiệp theo kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định tại tiểu mục a khoản này;
• Trường hợp tách thửa có cả phần diện tích là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và đất nông nghiệp theo kế hoạch sử dụng đất thì việc tách thửa phải đảm bảo theo quy định tại tiểu mục b khoản này.

d) Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo tiểu mục a, b, c khoản này, trong đó có một phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng, thuộc quy hoạch thực hiện các công trình, dự án nhưng chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất thì không phải tách thành thửa đất riêng.

3. Xử lý việc tách thửa đất tại Bạc Liêu trong một số trường hợp đặc biệt

     Điều 5 Quyết định 30/2021/QĐ-UBND được sửa đổi tại Khoản 8 Điều 1 Quyết định 41/2022/QĐ-UBND quy định việc tách thửa đất tại Bạc Liêu trong một số trường hợp đặc biệt như sau:

3.1 Trường hợp thửa đất tiếp giáp với nhiều đường giao thông có bề rộng chỉ giới đường đỏ khác nhau thì áp dụng theo đường giao thông có bề rộng chỉ giới đường đỏ lớn nhất.

3.2 Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp để chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp thì phần diện tích chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp phải đảm bảo điều kiện theo khoản 1 Điều 3 và diện tích theo khoản 1, 2 Điều 4 của Quy định này; không áp dụng điều kiện, diện tích cho phần diện tích đất nông nghiệp còn lại và phần diện tích được quy hoạch là đất sử dụng vào mục đích công trình công cộng hoặc hành lang an toàn công trình (nếu có).

3.3 Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, nhưng hình thể thửa đất đặc biệt (như hình tam giác, lục giác, bát giác, hình tròn) không xác định được bề rộng thửa đất thì không áp dụng giới hạn bề rộng thửa đất nhưng phải đảm bảo điều kiện theo điểm a, c, d, khoản 1 Điều 3 và diện tích theo điểm a, khoản 3 Điều 4 của Quy định này.

3.4 Trường hợp thửa đất ở không tiếp giáp với đường giao thông nhưng đã có nhà ở hiện hữu thì việc tách thửa phải đảm bảo điều kiện theo quy định điểm a, c, d, khoản 1 Điều 3 Quy định này và diện tích tối thiểu được tách thửa đất mới và thửa đất còn lại phải đảm bảo theo quy định như sau:

a) Không nhỏ hơn 36m² (ba mươi sáu mét vuông) đối với đất ở tại đô thị và bề rộng, chiều sâu thửa đất bằng hoặc lớn hơn 04m (bốn mét);

b) Không nhỏ hơn 60m² (sáu mươi mét vuông) đối với đất ở tại nông thôn và bề rộng, chiều sâu thửa đất bằng hoặc lớn hơn 04m (bốn mét).

3.5 Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận, tặng, cho quyền sử dụng đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa để làm lối đi, đường dẫn nước, thoát nước (do thửa đất của người nhận chuyển nhượng hoặc nhận, tặng cho nằm phía trong hiện không có đường đi, đường dẫn nước, thoát nước) thì được tách thửa đất khi có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc hợp thửa đất trong trường hợp này phải được thực hiện đồng thời với thủ tục nhận chuyển nhượng hoặc nhận, tặng, cho quyền sử dụng đất, đảm bảo các điều kiện theo khoản 2 Điều 3 Quy định này.

3.6 Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất (để chuyển quyền hoặc theo nhu cầu hoặc chuyển mục đích) để hợp với thửa đất liền kề hoặc hợp một phần diện tích tách thửa của các thửa đất liền kề thì phần diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và diện tích còn lại của từng thửa đất vừa tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng loại đất tại Điều 4 Quy định này. Việc tách thửa đất phải thực hiện đồng thời với hợp thửa.

3.7 Được phép tách thửa đối với thửa đất (trọn thửa) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất; việc tách thửa phải đảm bảo các điều kiện theo điểm a, c, d khoản 1 Điều 3 và diện tích theo từng loại đất tại Điều 4 Quy định này. Trong quá trình quản lý, sử dụng đối với trường hợp này phải tuân thủ theo quy định về quản lý và bảo vệ công trình công cộng hiện hành.

Khi tách thửa đất tại Bạc Liêu phải đáp ứng điều kiện sau đây:

• Thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật nhà ở (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) và các điều kiện quy định tại điểm b, c, d khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013;
• Trường hợp tách thửa để chuyển mục đích sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phải đảm bảo phù hợp kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Thửa đất chưa có quyết định thu hồi hoặc thông báo thu hồi đất (trừ phần diện tích nằm ngoài phạm vi ranh giới thu hồi theo quyết định thu hồi hoặc thông báo thu hồi đất);
•  Người sử dụng đất không vi phạm trong quá trình sử dụng đất đối với thửa đất xin tách thửa, trừ trường hợp có vi phạm nhưng được cơ quan có thẩm quyền đề nghị thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để khắc phục hậu quả theo quy định;
• Thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông đã được đầu tư theo quy định (trừ trường hợp đường giao thông do tổ chức, cá nhân tự đầu tư xây dựng không theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt). Điều kiện này không áp dụng trong trường hợp tách thửa đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

     Theo quy định hiện hành của UBND tỉnh Bạc Liêu, không phải mọi trường hợp khi tách thửa đất tại Bạc Liêu đều phải đáp ứng điều kiện về diện tích tách thửa.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.