Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thuế chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

     Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

     Theo quy định của pháp luật hiện hành, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở tài nguyên và môi trường.

     Cụ thể:

1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng sau:

• Tổ chức, cơ sở tôn giáo;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

     Ngoài ra, UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện

     Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

     Như vậy, UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các đối tượng sau:

• Hộ gia đình;
• Cá nhân;
• Cộng đồng dân cư;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;

3. Thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường          

     Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một số trường hợp cụ thể.

     Trong trường hợp địa phương đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai, thì Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi:

• Cấp mới do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Cấp đổi, cấp lại.

     Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Trong trường hợp địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai, thì Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉ có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp nêu trên cho các đối tượng:

• Tổ chức, cơ sở tôn giáo
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

     Như vậy, với mỗi trường hợp cụ thể, thẩm quyền cấp sổ đỏ sẽ thuộc về các cơ quan khác nhau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở tài nguyên và môi trường.

     Về các nghĩa vụ tài chính phải nộp khi cấp sổ đỏ được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất; Thuế sử dụng đất; Phí và lệ phí trong quản lí, sử dụng đất đai.

     Trong đó, phần lớn nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất. Về nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Đối với đất có nguồn gốc sử dụng từ năm 1996 thì tiền sử dụng đất được chia thành các trường hợp

Thứ nhất, có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất:

• Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;
• Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.