QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ THỬA ĐẤT LIỀN KỀ

Câu hỏi của bạn:

     Tháng 5 /2018,  em có mua một miếng đất của cậu em, đo đạc đất xong chuẩn bị làm sổ đỏ thì lại xảy ra vấn đề ạ. Cậu em có hơn 500m2 đất và có bán cho em 80m2, khi em đo đạc xong thì bên địa chính nói chỗ cổng lối đi ngày trước của nhà cậu đã cho con cả cậu xây nhà (chưa có sổ đỏ vẫn tên cậu ạ). Vì vậy phần đất em mua không tách sổ được vì không có lối đi. Hiện tại giáp miếng đất em mua con thứ hai cậu xây nhà và đi theo lối đi của đất ao đã đổ đất (đất ao là của cậu luôn ạ). Từ đó nhà cậu đi theo lối đó.

     Em muốn hỏi nếu em mua đất đó làm thế nào để tách sổ đỏ được ạ. Và cậu em có thể làm đơn xin đổi lối đi đường ao đấy không ạ (Đường ao đã đổ đất và cắt bán xây nhà và có lối đi rồi ạ). Nếu không tách được sổ đỏ em có thể làm giấy viết tay cậu mợ em kí và ra phòng công chứng, chứng nhận có hiệu lực không ạ? Đất đó tên cậu mợ em có cần các con cậu kí không ạ? Xin luật sư chỉ bảo giùm em ạ, em xin chân thành cảm ơn (Đất em đã trả tiền)

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề:

     Theo thông tin bạn cung cấp, 80m2 bạn mua của chú bạn đủ điều kiện để tách thửa. Tuy nhiên, do thửa đất bạn tách nằm phía trong đang không có lối đi. Bạn có quyền yêu cầu chủ sử dụng đất của các bất động sản liền kề để dành cho thửa đất của bạn một lối đi riêng. Đó là quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo quy định tại điều 245 bộ luật dân sự 2015:

     “Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

     Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).” [caption id="attachment_101313" align="aligncenter" width="450"] Quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề[/caption]

     Cụ thể là quyền về lối đi qua theo quy định tại điều 254 Bộ luật dân sự:

     “1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

     Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

     Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

     2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

     3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

     Tức là bạn chỉ có quyền sử dụng một phần đất của thửa đất liền kề là bất động sản chịu hưởng quyền để phục vụ cho việc khai thác sử dụng thửa đất của bạn là bất động sản hưởng quyền. Việc thực hiện quyền này sẽ do thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên nếu các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc quy định tại điều 248 Bộ luật dân sự như sau:

• Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
• Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
• Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

     Như vậy, bạn có thể thỏa thuận với chú bạn để lại một lối đi hợp lý cho thửa đất của bạn vì chú bạn là chủ sử dụng đất hợp pháp của thửa đất liền kề (người con chưa được cấp giấy chứng nhận). Trong quyết định của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở sẽ quy định điều kiện tách thửa phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo diện tích tối thiểu còn phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai. Nếu các bên có tranh chấp các bên có thể yêu cầu xã hòa giải hoặc khởi kiện dân sự.

     Việc thỏa thuận phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế để làm thủ tục đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 điều 95 Luật đất đai.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Những quy định của pháp luật về xác lập quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề
• Thủ tục xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

     Để được tư vấn chi tiết về vấn đề tách thửa phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.