SAI SÓT TRONG QUÁ TRÌNH CẤP SỔ ĐỎ

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi có thửa đất 1000m² trước năm 1996 là đất lúa, đến năm 1999 (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 400m² đất ở 600m² đất vườn) tôi ra dựng nhà ở 215 m², bán cho anh A 185m² làm nhà ở, còn lại tôi làm vườn. Tôi có làm thủ tục sang tên cho anh A nhưng văn phòng đất đai huyện không công nhận giấy chứng nhận trên, và họ yêu cầu gia đình tôi phải chuyển mục đích toàn bộ diện tích trên từ đất lúa sang đất ở và đất vườn vì có sai sót trong quá trình cấp sổ đỏ ngày trước. Xin Luật sư tư vấn giúp, xin cảm ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn:

1. Mục đích sử dụng đất

     Mục đích sử dụng đất là hướng khai thác, sử dụng đất. Đất có rất nhiều công dụng và tính năng khác nhau, chính vì vậy tùy thuộc vào tính chất của đất mà người sử dụng có thể sử dụng đất với mục đích khác nhau như: để trồng trọt hoa màu thì phải là đất màu mỡ, tơi xốp; đất đồi núi thường cằn cỗi thì có thể trồng các loại cây chịu được khắc nghiệt như thông, phi lao... Chính vì vậy, khi sử dụng đất, người sử dụng phải chú ý và đưa ra được kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả, đúng mục đích sử dụng, tránh tình trạng đất trống - đồi trọc gây lãng phí tài nguyên của quốc gia.

     Bởi tính năng của đất khác nhau mà người sử dụng cũng cần sử dụng đúng mục đích sử dụng của đất. Trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, gây ảnh hưởng xấu đến kết cấu của đất hay hủy hoại đất với tính chất nghiêm trọng có thể bị xử phạt theo quy định của luật đất đai, luật xử lý vi phạm hành chính và Bộ luật hình sự....

2. Xử lý trường hợp có sai sót trong quá trình cấp sổ đỏ

     Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân được Nhà nước thống nhất và đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sở hữu cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình... dưới hình thức là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích mà họ được sử dụng. Thể hiện diện tích, phạm vi quyền của họ được sử dụng là bao nhiêu, thuộc loại đất gì... Người sử dụng đất phải tuân thủ theo đúng ghi nhận của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Trường hợp có sai sót trong quá trình cấp sổ đỏ thì phải xử lý như sau:

Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định:

     "1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

     a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

     b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

     2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

     a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

     b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

     c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

     d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

     3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai." [caption id="attachment_66208" align="aligncenter" width="386"] Sai sót trong quá trình cấp sổ đỏ[/caption]

3. Sai sót trong quá trình cấp sổ đỏ thì xử lý như thế nào?

3.1. Cách xử lý trường hợp sai sót trong quá trình cấp sổ đỏ

     Đối với trường hợp của bạn cung cấp phía trên cũng như thông tin mà bạn đã trao đổi trực tiếp với chúng tôi, thì có thể thấy văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện không công nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn là vì 1000m2 đất đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn thuộc vào đất nông nghiệp và chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và đất vườn tại thời điểm năm 1999, không đưa ra văn bản hay thông báo gì cho bạn, chỉ là trả lời trực tiếp thì bạn có thể yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai phải trả lời lý do bằng văn bản và phải kèm theo các căn cứ cho bạn.

     Nếu như diện tích đất của nhà bạn đúng là diện tích đất nông nghiệp và chưa được chuyển mục đích sử dụng thì giấy chứng nhận sử dụng đất của gia đình bạn được cấp đang là bị cấp sai mục đích sử dụng. Trường hợp này sẽ được xử lý như sau:

     Bước 1: Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ phải thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho gia đình bạn theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2013 (kèm theo các giấy tờ thông báo trước đó).

     Bước 2: Gia đình bạn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất vườn như hiện tại.

     Bước 3: Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai.

3.2. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

     Tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định đối với hộ gia đình cá nhân: "Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

                          Tiền sử dụng đất = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x Diện tích đất chuyển đổi

     Trong trường hợp này bạn đã bán 185m2 cho anh A làm nhà thì có thể thỏa thuận với anh A chịu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với 185m2 đó cùng với mình để giảm bớt chi phí.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề sai sót trong quá trình cấp sổ đỏ thì xử lý như thế nào. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.