• Luật đất đai 2013
• Luật Quản lý thuế 2019
• Thông tư 166/2013/TT-BTC quy định chi tiết về xử phạt vi phạm hành chính về thuế
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt VPHC đất đai

1. Sang tên sổ đỏ là gì

     Một trong những cụm từ được sử dụng rất nhiều trong các giao dịch liên quan đến đất đai đó là sang tên sổ đỏ. Thế nhưng không phải lúc nào người dân cũng có thể tìm thấy chúng trong các văn bản pháp lý của Nhà nước, điều này dẫn đến một số khó khăn nhất định trong quá trình tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai.

     Trước khi tìm hiểu về mức phạt chậm sang tên khi sang tên sổ đỏ, cần làm rõ một vài khái niệm như sau:

     - Sổ đỏ là gì?

     Hiện nay trong các quy định của pháp luật không đưa ra khái niệm về "số đỏ". Trên thực tế, đây là cách gọi ngắn gọn mà người dân thường sử dụng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

     - Sang tên sổ đỏ là gì?

     Tương tự như trên, sang tên sổ đỏ thực chất là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thực hiện một trong các hoạt động như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.

2. Các nghĩa vụ của người sử dụng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai

      Việc thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Khi đó, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển từ người này sang người kia. Do đó, các bên cần đăng ký với Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin. 

     Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai có quy định như sau:

     Như vậy, việc sang tên sổ đỏ đối với các trường hợp này là bắt buộc. Khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ người dân còn phải thực hiện một số nghĩa vụ như nộp thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ. Đây là những nghĩa vụ bắt buộc nên nếu không thực hiện hoặc thực hiện chậm thì người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. 

3. Mức phạt khi chậm kê khai thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất

     Thuế thu nhập cá nhân do mua bán đất là loại thuế phát sinh theo từng lần chuyển nhượng, do đó, khi phát sinh thu nhập, cá nhân thuộc diện chịu thuế phải có nghĩa vụ kê khai thuế.

     Thời điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với thuế thu nhập cá nhân được quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể: 

     3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. 

     Đối với trường hợp chậm nộp hồ sơ kê khai thuế, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, mức xử phạt được quy định tại Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, cụ thể: Điều 13. Xử phạt hành vi vi phạm về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế 1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ. 2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 30 ngày, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này. 3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 31 ngày đến 60 ngày. 4. Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 ngày đến 90 ngày; b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp; c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp; d) Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp. 5. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế. Trường hợp số tiền phạt nếu áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai thuế nhưng không thấp hơn mức trung bình của khung phạt tiền quy định tại khoản 4 Điều này. 6. Biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc nộp đủ số tiền chậm nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước đối với hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này trong trường hợp người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế dẫn đến chậm nộp tiền thuế; b) Buộc nộp hồ sơ khai thuế, phụ lục kèm theo hồ sơ khai thuế đối với hành vi quy định tại điểm c, d khoản 4 Điều này.

     Tuy nhiên, không phải trường hợp nào khi sang tên sổ đỏ người sử dụng đất cũng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Do đó, nếu người dân được miễn thuế hoặc không phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thì không cần phải nộp phạt. 

4. Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ

     Tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai 2013 có quy định: "6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế"

     Trường hợp quy định tại điểm a Khoản 4 đó là:

     "4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;"

     Do vậy, sau khi kí hợp đồng mua bán, trong thời hạn không quá 30 ngày, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu không thực hiện theo đúng quy định, người sử dụng đất sẽ bị xử phạt hành chính.

     Mức phạt chậm sang tên sổ đỏ hiện nay được quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể như sau:

     * Khi thực hiện đăng ký ở nông thôn:

     - Đối với các trường hợp đăng ký lần đầu

• Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;
• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.

     - Đăng ký biến động đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn 

     * Khi thực hiện đăng ký ở đô thị

     Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định về đăng ký ở nông thôn.

     Theo quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai, các trường hợp đăng ký lần đầu bao gồm:

• Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
• Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
• Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
• Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

     Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017) thì thời gian đăng ký biến động đất đai chỉ trong vòng 10 ngày. 

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hải Quỳnh