Mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện theo quy định

Mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện theo quy định 2020 được quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể mức xử phạt như sau:

XỬ PHẠT KHI BÁN ĐẤT KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN

Câu hỏi của bạn về mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện:

     Thưa Luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc muốn được Luật sư giải đáp giúp đó là: Bán đất khi không có sổ đỏ thì có bị phạt không? Mức phạt là bao nhiêu? Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư về mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện như sau:

1. Cơ sở pháp lý về mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện:

2. Nội dung tư vấn về mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện:

     Mua bán, chuyển nhượng đất đai là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép. Tuy nhiên, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán của mình khi có đủ các điều kiện mà Luật đất đai quy định. Trong trường hợp mua bán khi không đủ điều kiện sẽ bị xử phạt theo quy định. Cụ thể như sau:

2.1 Điều kiện để mua bán đất đai

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

     Theo đó, để được mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện chung đó là:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện

     Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, người sử dụng đất muốn mua bán đất còn phải đáp ứng thêm một số điều kiện cụ thể nữa được quy định tại Luật đất đai:

  • Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm – Điều 189
  • Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp – Điều 190
  • Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất – Điều 191
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện – Điều 192
  • Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp – Điều 193
  • Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê – Điều 194

     Như vậy, khi mua bán, chuyển nhượng đất đai các bên phải tuan thủ những điều kiện nêu trên của pháp luật. Trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ được coi là mua bán đất khi không đủ điều kiện mà pháp luật quy định. Hiện nay, pháp luật cũng đã có chế tài xử phạt đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất đai mà không đủ điều kiện. Mức xử phạt cụ thể được trình bày tại mục 2.2 dưới đây.

2.2 Mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện

Tại Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP có quy định như sau:

Điều 18. Chuyển quyền, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân mà không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 và Điều 190 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 và Điều 190 của Luật đất đai.

2. Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.

3. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

b) Phạt tiền từ 000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với khu vực đô thị trong trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền, thuê đất; trừ trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung tại khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;

c) Buộc bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất mà bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, là cá nhân đã chuyển đi nơi khác được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ hoặc cá nhân đã chết hoặc được tòa án tuyên bố là đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp;

d) Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, cho thuê lại đất đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;

đ) Buộc bên chuyển nhượng, bên cho thuê, cho thuê lại đất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại các khoản 3 và 4 Điều 7 của Nghị định này;

e) Thu hồi đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai; g) Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện

     Theo đó, căn cứ quy định tại Khoản 3 nêu trên, mức xử phạt khi bán đất không đủ các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013 đó là:

  • Hình thức xử phạt chính: phạt tiền

Hành vi vi phạm

Khu vực nông thôn

Khu vực đô thị

Bán đất khi không đủ một trong các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai

3.000.000 đồng đến 5.000.000

5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng

Bán đất khi không đủ hai điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai trở lên

5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng

10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng

  • Biện pháp khắc phục hậu quả: Ngoài việc áp dụng hình thức xử phạt chính là phạt tiền, người sử dụng đất bán đất khi không đủ các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 còn bị buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như:
    • Buộc bên mua phải trả lại đất cho bên bán trước khi thực hiện việc mua bán;
    • Buộc bên mua đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp mua đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
    • Buộc hoàn trả tiền mua bán đất đã thu trong thời gian sử dụng đất còn lại;
    • Buộc bên bán đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi mua bán đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm;
    • Thu hồi đất đối với trường hợp mua bán đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo quy định.

     Tóm lại, trước khi giao dịch mua bán đất, các bên cần kiểm tra xem thửa đất đó đã đáp ứng được các điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai hay chưa? Việc làm này vừa góp phần hạn chế rủi ro đối với bên mua và tránh được việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai đối với bên bán.

Bài viết tham khảo:

     Để được tư vấn chi tiết về mức xử phạt khi bán đất không đủ điều kiện quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.comChúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./. 

Chuyên viên: Quỳnh Mai