MUA BÁN TÀI SẢN TRÊN ĐẤT THUÊ THU TIỀN THUÊ ĐẤT HÀNG NĂM

     Tôi đang có ý định mua 20000 mét vuông đất có kí hiệu ghi trong sổ đỏ là RSX, nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm của người khác xã nhưng cùng thành phố X, hạn sử dụng đất đến năm 2032. Tại mục 4. Rừng sản xuất là rừng trồng thể hiện là cây keo, cây bạch đàn. Xin hỏi tôi có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất trên mảnh đất này không? Xin cám ơn

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP- quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định liên hướng dẫn Luật đất đai. 

Nội dung tư vấn

     1. Quyền của hộ gia đình, cá nhân có đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm

     Khoản 2 điều 179 Luật đất đai 2013 quy định:

     “2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

     a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

     b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

    c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

     d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

     đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

     e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.”

     Chủ sử dụng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán tài sản trên đất thuê mà không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, bạn có quyền mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là cây keo, cây bạch đàn. Bạn sẽ được nhà nước tiếp tục cho thuê đất rừng sản xuất trong thời hạn thuê đất còn lại là 15 năm. Được quy định tại khoản 3 điều 189 Luật đất đai “3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.”

     2. Điều kiện được mua tài sản gắn liền với đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm 

     Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất rừng sản xuất của bạn khi mua tài sản gắn liền với đất thuê là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm chứ không phải là nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Sau khi tiến hành thủ tục mua bán tài sản gắn liền với đất, bạn sẽ làm đơn xin thuê đất.

     Theo khoản 2 điều 189 Luật đất đai, người mua tài sản gắn liền với đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm phải bảo đảm các điều kiện sau:

     “a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

     b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

     c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.”

     Theo quy định của pháp luật hiện hành việc cho thuê đất của Nhà nước không phụ thuộc vào đơn vị hành chính mà dựa vào nhu cầu sử dụng đất, điều kiện của người thuê, sử dụng đúng mục đích đã được xác định thể hiện trong đơn xin thuê đất căn cứ khoản 2 điều 52 Luật đất đai. [caption id="attachment_53041" align="aligncenter" width="450"] Đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm[/caption]

     3. Trình tự thủ tục mua bán tài sản trên đất gắn liền với đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm

     Điều 53 Luật đất đai quy định về giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác như sau:

     "Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.”

     Sau khi làm thủ tục mua tài sản, bên mua được Nhà nước cho thuê đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất đối với bên bán. Trình tự thủ tục thực hiện mua bán trên đất thuê và thủ tục xin thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 5 điều 79 nghị định 43/2014/NĐ- CP như sau:

     Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm.

• Hợp đồng, văn bản mua bán tài sản gắn liền với đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm theo quy định.
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Hợp đồng thuê đất đã ký với Nhà nước.

     Bước 2. Nộp hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

     Bước 3. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Trường hợp kiểm tra đã đầy đủ hồ sơ, cấp giấy biên nhận thực hiện thủ tục hành chính.
• Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày thông báo và hướng dẫn bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
• Lập hồ sơ để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ cho Phòng tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.
• Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp huyện quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản và phát sinh hiệu lực đối với người mua tài sản.

     Bước 4. Nhận kết quả thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm.

     Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người được cấp.

     Căn cứ khoản 40 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện việc đăng ký biến động về mua tài sản là 10 ngày và 20 ngày đối với thủ tục cho thuê đất kể từ thời gian thu hồi đất.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

     Bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm như thế nào?

     Thủ tục bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước

     Chuyển nhượng đất cho thuê trả tiền hàng năm có được không?

    Để được tư vấn chi tiết về Mua bán tài sản trên đất thuê thu tiền thuê đất hàng năm quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.