SANG TÊN SỔ ĐỎ KHI BÊN BÁN BỎ TRỐN  

Câu hỏi của bạn:

     Thưa luật sư tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn như sau: tôi có mua một thửa đất nhưng chưa kịp làm thủ tục thì bên bán bỏ trốn. Tôi đã làm các bước có quyết định của Tòa án tìm người vắng mặt trên báo đài. Tại sao Ủy ban nhân dân xã từ chối không giải quyết, bên cạnh lại có một gia đình bảo cũng mua thửa đất này nhưng không có sổ đỏ do bên bán đã giao sổ đỏ cho gia đình tôi, mua đất bằng giấy tờ viết tay. Vậy tôi có làm thủ tục sang tên sổ đỏ khi bên bán bỏ trốn không? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về vấn đề sang tên sổ đỏ khi bên bán bỏ trốn qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi sang tên sổ đỏ khi bên bán bỏ trốn như thế nào chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn về vấn đề sang tên sổ đỏ khi bên bán bỏ trốn:

1. Mua đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực pháp luật không?

       Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

      "1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

      a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

      b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

      c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

     2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

      Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

     "3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

    a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

     Điểm đ Khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

    "1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

     đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức."

     Theo quy định pháp luật, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: 

• Chủ thể giao kết hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập
• Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối.
• Mục đích và nội dung giao kết không trái với điều cấm của pháp luật
• Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực

     Như thông tin bạn trình bày, bạn có mua một mảnh đất, chưa làm thủ tục sang tên thì chủ cũ của mảnh đất đã bỏ trốn. Việc mua bán mảnh đất này của bạn và chủ cũ được giao kết bằng giấy viết tay không được công chứng, chứng thực. Như vậy, theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn bị vô hiệu về hình thức.

     Tuy nhiên, thời hiệu khởi kiện yêu cầu hợp đồng vô hiệu về hình thức là 02 năm, nếu hết thời gian 2 năm mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu thì Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của giao dịch này. Do vậy, nếu bạn xác lập giao dịch này cách đây 2 năm, thì giao dịch của bạn sẽ không bị vô hiệu, bạn vẫn có thể làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. [caption id="attachment_46608" align="aligncenter" width="500"] sang tên sổ đỏ khi bên bán bỏ trốn[/caption]

2. Sang tên sổ đỏ khi bên bán bỏ trốn, chỉ có giấy tờ viết tay

     Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định trình tự sang tên sổ đỏ khi hợp đồng mua bán viết tay trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

     Bước 1: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện.

      Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

      Bước 3: Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

     Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

     Như vậy, trường hợp của bạn có thể được sang tên sổ đỏ, nhưng hiện tại hộ gia đình bên cạnh cũng bảo là đã mua mảnh đất này, nên có thể lý do Ủy ban nhân dân xã chưa làm thủ tục sang tên cho bạn do đất của bạn đang có tranh chấp. Để có thể sang tên được, bạn phải thực hiện các thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai xong.

     Ngoài ra bạn có thể tham khảo:

• Mua bán đất bằng giấy viết tay có sang tên sổ đỏ được không
• Cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy tờ viết tay cho ai? Bên bán hay bên mua?

     Để được tư vấn chi tiết về Làm thế nào để sang tên sổ đỏ khi bên bán bỏ trốn? quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.