TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ĐANG KÊ BIÊN THI HÀNH ÁN

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào anh chị! Em muốn nhờ anh chị tư vấn giúp em việc này: Năm 2008, ba em có bán 2,5 ha đất nông nghiệp (huyện Cẩm Mỹ, Đồng Nai) cho bà Trang ở Sài Gòn với số tiền 1,4 tỷ đồng. Bà Trang chỉ mới đặt cọc 100 triệu nhưng ba em đã vội vã sang tên. Bà Trang đã không trả số tiền còn lại. Năm 2012, thi hành án huyện Cẩm Mỹ đã đấu giá mảnh đất 2,5 ha của ba em được 930 triệu. Bà Trang còn thiếu lại khoảng hơn 500 triệu cả gốc và lãi do thanh toán chậm. Năm 2016, thi hành án kê biên 2 mảnh đất nông nghiệp khác do bà Trang đứng tên ở cùng huyện Cẩm Mỹ. Năm 2017, thi hành án tiến hành đấu giá nhưng không ai mua, đã giảm giá 2 lần.

     Mới đây xuất hiện 1 người tên Khiết nói rằng đất đó ông ta đã mua của bà Trang, có công chứng bán (năm 2015) nhưng chưa sang tên. Ông Khiết đã làm đơn kiện lên tòa án Cẩm Mỹ. Tòa án đã nhận hồ sơ và yêu cầu ngừng đấu giá. Anh chị cho em hỏi tòa án làm như vậy có đúng pháp luật không? Ông Khiết có quyền yêu cầu tòa án hủy đấu giá và trả lại đất cho ông ta không?

Em xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015;
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
• Luật thi hành án dân sự.

Nội dung tư vấn tranh chấp đất đai đang kê biên thi hành án

     1. Quyền khởi kiện tranh chấp đất đai đang kê biên thi hành án của đương sự

     Theo thông tin bạn cung cấp, giữa ông Khiết và bà Trang đã thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đã được công chứng chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

     “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

     Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ về hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định tại khoản 2 điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

     “2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

     Mặc dù, ông Khiết chưa làm thủ tục sang tên cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đúng theo quy định của Luật đất đai 2013 nhưng hai bên đã giao kết thực hiện hợp đồng. Khi đó, mảnh đất này của bà Trang không được thực hiện các giao dịch khác và cũng không được kê biên tài sản để thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự của bà Trang. Trong trường hợp đó, ông Khiết hoàn toàn có quyền khởi kiện tranh chấp đất đai đang kê biên thi hành án để đòi quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định tại khoản 1 điều 4 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

     "1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác." [caption id="attachment_82076" align="aligncenter" width="450"] Tranh chấp đất đai đang kê biên thi hành án[/caption]

     2. Trách nhiệm của Tòa án với yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đang kê biên thi hành án

     Tòa án không có quyền từ chối đơn khởi kiện vì theo quy định tại khoản 2 điều 13 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án có nhiệm vụ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Đối với trường hợp này, Tòa án chỉ trả lại đơn khởi kiện trong một số trường hợp quy định tại khoản 1 điều 192 sau đây:

• Chưa có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật là hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã;
• Sự việc tranh chấp đất đai này đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án;
• Vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án;

     Về việc Tòa án yêu cầu ngừng đấu giá thửa đất đang tranh chấp. Trong trường hợp tình thế khẩn cấp, ông Khiết hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án theo quy định tại khoản 2 điều 111 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:

     "2. Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay chứng cứ, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật này đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó."

     Theo đó, ông Khiết có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khác là hoãn thi hành án dân sự với mảnh đất đang tranh chấp, tức là hoãn việc đấu giá quyền sử dụng đất. Biện pháp này nhằm ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra đối với quyền tài sản là quyền sử dụng đất ông Khiết đã nhận chuyển nhượng của bà Trang bị chuyển nhượng cho một người khác theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Hơn nữa, đất đang có tranh chấp không được mua bán, chuyển nhượng theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013. Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời này có hiệu lực thi hành ngay theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 2 Luật thi hành án dân sự.

     Hoặc trong trường hợp sau khi thụ lý đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai của ông Khiết, Tòa án yêu cầu hoãn việc thi hành án dân sự, tức là hoãn đấu giá quyền sử dụng đất đang có tranh chấp này. Khi đó cơ quan thi hành án phải ra quyết định hoãn thi hành án theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 48 Luật thi hành án dân sự.  

     Như vậy, có thể sau khi có yêu cầu của ông Khiết, Tòa án đã nhận hồ sơ và ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là hoãn đấu giá quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang có tranh chấp này.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Thời hiệu yêu cầu thi hành án dân sự được quy định như thế nào?

     Để được tư vấn chi tiết về tranh chấp đất đai đang kê biên thi hành án, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật dân sự 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.      Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.