ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT

Câu hỏi của bạn: 

     Kính chào quý Luật  Sư, trước tiên tôi xin được gửi lời cảm ơn đến quý Luật Sư vì đã xây dựng một trang web rất chi là hữu ích cũng như là những giải đáp thắc mắc rất bổ ích. Nhân tiện đây cho tôi xin được hỏi quý Luật Sư về một số thắc mắc mà tôi không biết hỏi ai, rất mong nhận được những câu trả lời thỏa đáng từ quý Luật Sư:

     Nội dung đơn của tôi: Đất của tôi bị giải tỏa trắng để thực hiện dự án Khu dân cư HT. Diện tích đất bị ảnh hưởng giải phóng mặt bằng 70,9m2, nguồn gốc đất hoa màu mua lại vào năm 1994 (viết giấy tay không công chứng). Cùng năm 1994, xây dựng nhà ở. Năm 2001, do bão làm sập nhà nên tôi sửa chữa, xây dựng lại theo hiện trạng cũ. Sau đó, do điều kiện kinh tế khó khăn nên bán lại cho Ông NHV 01 phần thửa đất có phòng ngủ, phòng khách (61,6m2) (viết giấy tay không công chứng). Phần đất còn lại có nhà bếp, nhà chứa mắm, công trình phụ tôi sửa chữa lại để ở thì bị lập biên bản vi phạm năm 2005, tôi không có xây dựng cơi nới thêm. Vì vậy tôi khiếu nại, yêu cầu bồi thường diện tích 70,9m2 là đất ở chứ không phải đất nông nghiệp.

     UBND TP. QN ra quyết định giải quyết khiếu nại của tôi như sau: Chỉ bồi thường, hỗ trợ 18,4m2 là đất ở (có thu lại 50% tiền sử dụng theo luật định); 52,5m2 là đất nông nghiệp (Giải thích: hạn mức đất ở 80m2,theo QĐ số 52/2009/QĐ-UBND ngày 25/12/2009 đã bán 61,6m2 thì còn lại được hưởng 18,4m2 thôi) .Việc tôi cho rằng phần đất của tôi đang sử dụng bị ảnh hưởng bởi dự án là đất có nhà ở trước 01/07/2004 là không có cơ sở, vì căn cứ bản đồ quy hoạch dự án hồ điều hòa vẽ vào tháng 3/2004, phê duyệt tháng 06/2004 thì tại phần đất tôi đang sử dụng không có nhà ở. Tôi không đồng ý quyết định này, tôi thắc mắc như sau:

1. Năm 2004 Nhà nước ra kế hoạch giải tỏa nhưng đến 08/09/2011 mới có quyết định thu hồi đất (thực hiện dự án Khu dân cư HT). Vậy năm 2005 tôi có được phép bán đất không?

2. Nếu 2005 tôi được phép bán đất thì Giấy bán đất viết tay không công chứng được công nhận vì Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Luật dân sự 2015)

3. Như vậy tôi đã bán phần đất dt 61,6m2 thì phần sở hữu không phải của tôi thì tại sao tính hạn mức công nhận đất ở của tôi khi đền bù lại cộng diện tích đã bán này.

4. Việc Nhà nước chụp bản đồ chỉ thể hiện nhà khách, phòng ngủ (đã bán) còn lại nhà bếp, công trình phụ…không thể hiện. Lúc tôi gửi đơn có kèm giấy xác nhận của người dân địa phương. Nhưng UBND thành phố vẫn cho là không có cơ sở. Luật sư cho tôi ý kiến.

     Kính mong luật sư tư vấn, giải đáp thắc mắc giúp tôi. Để tôi có cơ sở khiếu nại đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về vấn đề đền bù khi thu hồi đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Luật đất đai 2003;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
• Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

Nội dung tư vấn đền bù khi thu hồi đất:

1. Xác định loại đất để đền bù khi thu hồi đất

     Việc bạn bán đất năm 2005 có được phép hay không sẽ căn cứ vào điều kiện chuyển nhượng đất tại thời thời điểm đó. Điều kiện chuyển nhượng đất năm 2005 được xác định theo luật đất đai 2003 như sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Căn cứ quy định tại Điều 11 Luật đất đai 2013, việc xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.

     Đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định trên thì việc xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất được quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể: [caption id="attachment_80369" align="aligncenter" width="450"] đền bù khi thu hồi đất[/caption]

• Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;
• Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
• Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.
• Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:
  • Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
  • Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

          Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

     Như vậy, nếu có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất của bạn là đất hoa màu (như bạn trình bày khi mua từ năm 1994) thì việc đền bù khi thu hồi đất là đền bù theo đất nông nghiệp chứ không phải đất ở theo hiện trạng sử dụng.

2. Xác định diện tích để đền bù khi thu hồi đất

     Quyết định số 52/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Định có hiệu lực từ ngày 04/1/2010 mà gia đình đã bán đất trước ngày quyết định có hiệu lực thì không thể áp dụng quyết định số 53/2009/QĐ-UBND 

     Tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

     Thời điểm đền bù khi thu hồi đất, đất của bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở. Nếu thời điểm đền bù khi thu hồi đất sau thời điểm bán đất là năm 2005, UBND công nhận hạn mức đất ở của bạn thì toàn bộ diện tích của bạn đang sử dụng (trong hạn mức 80m2) là đất ở.

     Về việc UBND thành phố cho là không có cơ sở đối với đơn có kèm giấy xác nhận của người dân địa phương là hoàn toàn hợp lý vì chỉ là xác nhận của người dân trên thực tế, không có giá trị về mặt pháp lý nên được xác định là không có cơ sở pháp lý.

    Bài viết tham khảo:

• Bồi thường đất nằm trong hành lang tại Đắk Nông do bị hạn chế khả năng sử dụng đất
• Bồi thường đất hành lang an toàn tại Hải Phòng do hạn chế khả năng sử dụng

     Để được tư vấn chi tiết về khiếu nại đòi quyền lợi về vấn đề đền bù khi thu hồi đất, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected]. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.