HỦY BỎ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ

Câu hỏi của bạn:

     Vào năm 2001 tôi có bán đất cho bà T 2 nền nhà bằng giấy tay không có công chứng của ấp xã cũng chưa sang tên bằng khoán (trong 16 năm này bà T để đất trống không hoạt động làm ăn gì trên phần đất đó) nhưng tới năm 2016 bà T không ưng ý 2 nền đó đòi lấy 2 nền khác với lí do "2 nền đó không phải của bà T" đòi lấy 2 nền khác nhưng 2 nền bà T đòi lấy tôi đã sang bán cho người khác rồi. Hỏi khi tôi hủy hợp đồng đơn phương được không? và khi hủy tôi phải làm sao? khi hủy tôi phải bồi thường bao nhiêu?

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hậu quả pháp lý, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

 Nội dung tư vấn:

     1. Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

     Thứ nhất, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn được thực hiện vào năm 2001; lúc này, luật áp dụng là luật đất đai 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998 và bộ luật dân sự 1995. Theo quy định tại điều 419 bộ luật dân sự 1995 hợp đồng chỉ có thể hủy bỏ nếu đáp ứng các điều kiện:

     "Điều 419. Huỷ bỏ hợp đồng

     1- Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

     2- Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ; nếu không thông báo mà gây thiệt hại cho bên kia, thì bên huỷ bỏ hợp đồng phải bồi thường.

     3- Khi hợp đồng bị huỷ bỏ, thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải trả bằng tiền.

     4- Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại"

      => Như vậy, luật quy định hợp đồng chỉ được hủy nếu như có thỏa thuận giữa các bên hoặc trong các trường hợp luật định là được phép hủy. Tuy nhiên, nếu có lỗi trong việc hủy bỏ hợp đồng thì bên có lỗi sẽ chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại; đồng thời hợp đồng không có giá trị pháp lý từ thời điểm giao kết, các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

     Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện bằng giấy tờ viết tay có chữ ký của các bên, không có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm chuyển nhượng (điều 75 luật đất đai 1993) và không tiến hành thủ tục chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân huyện (điều 31 luật đất đai 1993). Vì vậy giao dịch mà bạn đã tiến hành với bà T không có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật.

     Tiểu kết: Do những lý do nêu trên, muốn hủy bỏ hợp đồng phải có sự thỏa thuận giữa các bên, và chỉ được coi là giao dịch chuyển nhượng hợp pháp nếu thỏa mãn các điều kiện luật định; mà hiện tại giao dịch của bạn với bên bà T chưa đáp ứng được cả hai lý do này, nên việc hủy hợp đồng hay tiếp tục thực hiện hợp đồng là do sự thỏa thuận của các bên. [caption id="attachment_58144" align="aligncenter" width="491"] Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất[/caption]

     2. Hậu quả pháp lý của hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      Như đã phân tích ở trên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà T chưa phát sinh hiệu lực pháp lý, do vậy việc bạn có hủy bỏ hay không hủy bỏ hợp đồng là quyền của bạn. Hành vi này sẽ chỉ phát sinh hiệu lực giữa hai bên: bạn và bà T; nếu hành vi này gây thiệt hại cho bà T thì bạn sẽ phải bồi thường.

     Mức bồi thường lúc này còn phụ thuộc vào thiệt hại thực tế phát sinh; bạn có lỗi trong việc gây ra thiệt hại đó cho bà T hay không và mối liên hệ nhân quả giữa lỗi của bạn và thiệt hại mà bà T phải chịu. Trong trường hợp của bạn, phương án tốt nhất là bạn nên thỏa thuận, đàm phán với bà T; bởi như chúng tôi đã tư vấn: về phương diện pháp lý giao dịch giữa bạn và bà T chưa phát sinh giá trị hiệu lực; tuy nhiên, trên thực tế bạn và bà T đã có hành vi giao nhận tiền và giao nhận đất. Chính vì vậy nếu hành vi của bạn gây thiệt hại ngoài hợp đồng cho bà T thì bạn vẫn có thể phải bồi thường. Bởi thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên trên nguyên tắc chung của pháp luật, chúng tôi tư vấn cho bạn một cách tổng quát nhất các trường hợp có thể phát sinh. Để được tư vấn cụ thể, chi tiết bạn có thể vui lòng liên hệ trực tiếp qua tổng đài tư vấn của chúng tôi.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

• Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có được không?
• Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực pháp luật không

     Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
       Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.